Поедем за город?

29.06.2009

Депутаты Самарской городской Думы, мэрия, общественность – все обсуждают идею выноса промышленных предприятий за черту города. Кому выгодна территориальная рокировка? Идея преждевременна или действовать надо немедленно? Насколько доводы властей для собственников убедительны? В минусах и плюсах смелой инициативы разбирались «Новости рынка недвижимости».

На промышленную долю рынка недвижимости в Москве и Петербурге приходится до 30% от всей площади городской застройки. В Самаре, считают чиновники, эта доля вдвое меньше – не более 15%. Напомним, что европейцы считают, что в крупных городах (где население свыше 1 млн человек) заводы и фабрики должны занимать от 1 до 5% территории, но никак не более этого показателя.

Плюсы

Причин для перевода промышленных предприятий за город много. Самая главная - неэффективное использование городских территорий. Исторически сложилось так, что индустрия Самары (и не только) развивалась вместе с городом. И постепенно множество промышленных предприятий оказались в плотном кольце жилых домов, детских садов, офисов и магазинов.

Еще одна причина «за» – инвестиционная. Расширяющемуся бизнесу нужно все больше свободных земельных участков для строительства. В мегаполисе дефицит земельных участков - это уже стало аксиомой для девелоперов. Вывод промышленных площадок позволит Самаре расти внутрь. Значит, это шанс эффективнее использовать земельные ресурсы.

Город получает свободные территории, целевым предназначением которых может являться развитие жилой застройки и объектов социальной направленности. При этом большие земельные участки помогут избежать современной Самаре точечной застройки и нарушения внешнего облика города. Это позволит спланировать целые микрорайоны, выполненные в единой архитектурной стилистике, сделать среду обитания цивилизованной, удобной, экологически более чистой.

Еще плюс - высвобождаются инженерные мощности (электричество, канализация, водоснабжение и т.д.). При строительстве объекта недвижимости или при комплексной застройке девелоперу не нужно выкупать мощности у поставщиков услуг, часто являющихся монополистами на рынке, как это случилось с проектом «самара-центр» и площадкой бывшего 4ГПЗ. Однако следует оговориться, что этим достоинством обладают далеко не все заводские земли.

Минусы

Перечислим лишь несколько проблем, которые возникают при практическом решении вопроса вывода промышленных предприятий за черту города.

Во-первых, как компенсировать собственнику издержки по переезду и как возместить стоимость объектов недвижимости. По какой методологии работать оценщикам? Ведь информация по сделкам с недвижимостью, особенно в центре, часто носит конфиденциальный характер. Значит, модель, основанная на сравнении с объектами-аналогами, здесь не работает. Кто будет платить за переселение - муниципалитет за счет доходной части инвесторов или мэрия придумает уникальный сценарий, как убедить заплатить за реформу частных инвесторов в условиях финансово-экономического кризиса…

Во-вторых, зачастую территория промышленных предприятий отличается высокой степенью загрязненности. Как оценить экологический ущерб? Кто его должен возмещать? Если на месте бывшего завода построят жилой дом, не повредит ли это здоровью людей?

В-третьих, неопределенность размещения и изношенность инженерных сетей, которые остаются на территории после вывода с нее предприятия. Документация с схемами их прокладки есть далеко не у всех предприятий.

Наш опрос

Мы провели опрос участников рынка недвижимости. 70% опрошенных усомнились в целесообразности инициативы властей в реалиях финансово-экономического кризиса.

В отличие от большинства, Николай Тюкавкин, генеральный директор ОАО «Самарская швейная фабрика», рассказал в беседе нашему корреспонденту, что слышал об идее властей и во многом ее поддерживает, так как историческая среда в центре города требует к себе особого, бережного отношения и сохранения памятников архитектуры. Если власти готовы компенсировать собственнику стоимость здания, земельного участка, расходы на переезд, фабрика сможет в достаточно короткий срок наладить технологическую цепочку на новом месте. Главное, чтобы замена была равнозначной. От себя добавим: важно, чтобы собственнику не пришлось строить фабрику заново - в поле, без дорог, без коммуникаций. Поспособствовать лояльности собственника к инициативе властей могли бы, кстати, и налоговые льготы.

Несколько иначе относится к этому Вадим Пустошкин, заместитель директора юридической компании «Ю.Р.КОМ»: «Положиться целиком на помощь администрации города в вопросе переезда предприятий из центра очень рискованно. Данный процесс вряд ли может быть осуществлен в кризисный период. И дело тут не только в экономике, но и в психологии. Представьте себе: вы живете 50-100 лет в одном доме, все обустроилось и тут вас вместе с вашим домом, кранами, станками, документами и т.д. просят съехать в интересах соседей».

Перейдем от теории к практике. Например, предприятие ЗАО «Рейд-1» и ОАО «Парфюмерно-косметическая компания «Весна» - соседи. Первое расположено на ул. Неверова, 39, второе – на этой же улице в доме №33. Судя по карте, эта площадка для строительства офисного центра или жилого комплекса не очень привлекательна. Сказывается близость к железной дороге. Скорее эта площадка подойдет для строительства логистического центра регионального уровня. Склад более экологически чистое предприятие, чем завод?

Более того, на первый взгляд, подобная рокировка входит в компетенцию не городских, а все же областных властей. Усугубляет проблему большого переселения еще и то, что на том же «Рейде» выполняют оборонный заказ в интересах Военно-Морского флота (как сообщил источник «НРН» в частной беседе). Значит, переговоры по выносу производства должны вестись даже не на областном, а на федеральном уровне. Российское Министерство обороны - одно из самых закрытых ведомств. Кто пойдет «на стенку»?

В Самаре есть один показательный пример. Это силикатный завод на улице Соколова, 1. Напомним, что переговоры о выносе этого производства идут с 70-х годов ХХ века, с той поры, когда, казалось бы, все было общим – все было государственным. В реалиях рыночной экономики переговоры о выносе перешли в судебную плоскость. А воз и ныне там… Собственник смог отстоять свои права в суде. Завод на набережной по-прежнему функционирует и выдает «на-гора» кирпич, шлакоблоки и бетон.

СПРАВКА «НРН»

Список предприятий, которые могут быть вынесены за пределы городской черты, если собственники объектов недвижимости и муниципалитет договорятся между собой: ОАО «Средневолжский станкостроительный завод» (фактический адрес: Набережная реки Самары, 1); ОАО «Парфюмерно-косметическая компания «Весна» (улица Неверова, 33); ЗАО «Самарская макаронная фабрика «Верола» (улица Садовая, 125); ЗАО «Рейд-1» (улица Неверова, 39); ОАО «Самарский завод клапанов» (улица Карбюраторная, 6); ФГУП «Самарский электромеханический завод» (улица Степана Разина, 16); ЗАО «Самарский ремонтно-подшипниковый завод» (улица Алексея Толстого, 8); ОАО «Самарская швейная фабрика» (улица Максима Горького, 48); ОАО «Самарабланкиздат» (улица Садовая, 46).

ЕСТЬ МНЕНИЕ

Эдуард Матушкин, член совета директоров проекта «самара-центр»:

- Несомненно, вывод промышленных предприятий из центра крупных городов оказывает положительное влияние на локальные рынки недвижимости, и Самара здесь не исключение. Будут появляться новые районы – жилые, торговые, деловые, повысится статус окружающих территорий, начнет развиваться транспортная инфраструктура.

Механизмы компенсации собственникам промышленных предприятий издержек по выводу предприятия за черту города существуют. Но это в теории. В случае 4 ГПЗ и проекта «самара-центр» затраты по переносу производства нес собственник предприятия. Мы получили участок, на котором уже не было действующего производства.

Как администрация города сможет воздействовать на представителей промышленного предприятия, если собственник откажется переезжать, - вопрос сложный. Каждый случай уникален. Вообще у администрации города и области существует много способов стимулирования вывода промышленных предприятий из центра города. Очевидно, что самые весомые аргументы появятся при развитии рынка недвижимости – росте стоимости земельных участков и спроса на коммерческую и жилую недвижимость.

Вадим Пустошкин, заместитель директора юридической компании «Ю.Р.КОМ»:

- Вопрос выноса промышленных предприятий с территории города затрагивает интересы трех групп городского сообщества: города (в лице городских властей), предприятия и жителей Самары. Поэтому сложность данного вопроса велика, ведь у нас зачастую две стороны договориться не могут, а здесь их три, и каждая из них не готова уступать.

Властям необходимо будет изыскать средства не только на вывод предприятий, но и на восстановление инженерных мощностей как на территориях бывших заводов (зачастую запущенных производителями), так и на новых территориях. Поэтому, чтобы избежать сокращения социально важных статей бюджета, необходимо разработать четкую, открытую схему компенсации переезда за счет средств инвесторов и (или) субсидирования из бюджетов других уровней.

Предприятия получат определенные дотации, новые коммуникации и толчок к развитию производства. Если их новый участок после переноса будет около железной дороги, то этот фактор может служить еще одной причиной и конкурентным преимуществом для переселения завода из центра.

На сегодняшний день для предприятий на первом месте стоит вопрос выживания. Те заводы, которые уже покинули центр города (станкостроительный завод, КИНАП, 4 ГПЗ и др.), сделали это не от хорошей жизни. Поэтому я не исключаю, что в будущем некоторые предприятия просто не смогут выдержать конкуренцию из-за высокой стоимости земли в центре города и переедут, но уже не по инициативе властей, а исходя из экономической целесообразности.

Николай Тюкавкин, генеральный директор ОАО «Самарская швейная фабрика»:

- Да, мы слышали об инициативе властей разного уровня по выводу промышленных предприятий за черту крупных городов. Как гражданину и жителю Самары мне близка эта идея. Исторический центр требует особого, бережного отношения и сохранения архитектурной среды. Если сделать все грамотно и продуманно, то, в идеале, улучшится экологическая обстановка в центре города.

Как собственник скажу, что мы как рачительные хозяева имеем оценку стоимости наших активов (земли и сооружений). Если мы сможем договориться о разумной и справедливой компенсации расходов по переносу фабрики, то к территориальной рокировке готовы. Смущает, что не выработан практический алгоритм решения подобной задачи. А без него, без прозрачного механизма возмещения расходов, собственники активов склонны больше говорить переезду «нет», чем «да». Если бы мы переехали на заранее подготовленную с инженерной точки зрения площадку (с мощностями и коммуникациями), я думаю, что переселение заняло бы около месяца.

Новости Рынка Недвижимости

Андрей Большаков