Фактор влияния

27.01.2014, 
Строительство. Недвижимость. RS

Уходящий 2013 год ознаменовался для рынка недвижимости Самары целым рядом проектов, самое лучшее определение для которых – комплексные.

Собственно, другого варианта и нет, поскольку в первую очередь те условия, которые власти создали для развития строительной сферы, предполагают только «комплексный» вариант. Это, конечно, отличное решение для городов, которые нужно фактически заново застраивать (к таковым относится и Самара), но нельзя сбрасывать со счетов тот факт, что подобный подход ограничивает людей в выборе: по факту покупателям жилья в составе комплексной застройки в любом случае придется пользоваться теми объектами инфраструктуры, которые построят. Хотя бы потому, что за их строительство они «уже заплатили». Но это — «лирика», а «физика» заключается в том, что если бы не комплексное освоение территорий, не стали бы появляться в Самаре детские садики, школы и магазины. Масштабные строительные работы уже начались или начнутся в ближайшее время на самых разных участках города, и объединяет их то, что помимо строительных задач они также решат проблемы с транспортной, развлекательной и социальной инфраструктурой. Любопытно и то, что эксперты в целом очень положительно высказываются обо всех инновациях, которые ожидают город в этих сферах, тем более что они окажут серьезное влияние на развитие рынка недвижимости Самары в целом!

Застройка площадки завода имени Масленникова (ЗИМа)

Конечно, мы уже не раз писали о планах застройки территории ЗИМа. Однако если речь идет о влиянии новых проектов на структуру предложений и создание комфортной городской среды, нельзя не упомянуть этот проект. Тем более что после публикации материалов к нам в редакцию начали поступать звонки с просьбой «забронировать квартиру в этом комплексе»!

Что за проект? Современный жилой квартал с сопутствующими инфраструктурными объектами. Проект подразумевает строительство жилья бизнес-класса, коммерческого объекта — торгово-развлекательного центра (150 тыс. кв. м), а также объектов социального назначения (школа, детский сад, детские площадки, парковые и прогулочные зоны).

Где расположится? Площадка бывшего завода имени Масленникова (Октябрьский р-н) общей площадью около 500 тыс. кв. м.

Целевая аудитория: жители города (средний класс и работающие в деловом центре города самарцы), представители бизнеса

Экспертное мнение. Генеральный директор компании Royal Estate Boutique Никита Петухов считает, что строительные работы на площадке бывшего завода окажут огромное влияние не только на близлежащие локации, но и на весь город в целом. «Освоение этой большой площадки на первой линии Волги означает как минимум продление набережной и появление новой рекреационно-развлекательной зоны. Как максимум — это строительство способно оказать существенное влияние на весь город. Наиболее выигрышным мне представляется размещение зоны развлечений и отдыха (концертные площадки, рестораны) ближе к Волге, для объектов коммерческой инфраструктуры удобнее локация близ улицы Соколова, а для жилья — улица Шмидта». В частности, строительство жилья, безусловно, повлияет на рынок. Сейчас те, кто хочет жить в Октябрьском районе, вынуждены выбирать между жильем за Постниковым Оврагом в сторону ул. Солнечной и жильем в сторону центра города. Но это две совершенно разные ценовые категории, а середины между ними нет. Строительство на площадке ЗИМа как раз закроет эту нишу. А строительство разворотных улиц, подъездных путей, выездов на проспект Масленникова и улицу Соколова повлечет развитие стрит-ритейла на этой территории. Вектор очевиден: ликвидные объекты поблизости от места строительства будут дорожать, плохие — дешеветь.

Перспектива влияния. С реализацией этого проекта город получит существенные объемы нового жилья в одном из самых востребованных районов. Если девелоперам удастся реализовать замысел в полном объеме, то современный деловой центр города прирастет новой локацией, которая в результате комплексного освоения получит массовый приток как жителей, так и горожан, которые будут приезжать сюда на работу. Что касается влияния на близлежащие территории, то очевидно, что район в целом только выиграет. Эксперты называют жилье, расположенное в Октябрьском районе, одним из самых востребованных в городе, поэтому новые качественные «высотки», видимо, будут пользоваться уверенным спросом, а квартиры в домах эконом-класса, которые тоже предусмотрены проектом, и вовсе разберут, как горячие пирожки. Впрочем, учитывая местоположение и предполагаемые планировки квартир, можно предположить, что процент доступного жилья в общем объеме предложения на площадке ЗИМа будет невелик. А значит, средний ценник на жилье в Октябрьском районе останется прежним.

«Самара-Центр»

Этот проект, безусловно ожидаем городом! Грамотный подход в планировании застройки не только жилья, но и сопутствующей инфраструктуры, тщательная работа с «деталями» (из запоминающегося — в концепции ТРК основная ставка была сделана на то, что «выезжать из ТРК человеку должно быть комфортнее, чем заезжать»), отличает этот проект от многих других комплексных застроек в Самаре и на ее окраинах. В ближайшее время состоится презентация проекта, где все заинтересованные люди смогут подробно узнать об особенностях и преимуществах предложения в «Самара-Центр».

Что за проект? Жилой микрорайон с целой инфраструктурной сетью, в которую войдут торговый и офисный центры, гостиница, парк, школа, детский сад, поликлиника.

Где расположится? Территория бывшего подшипникового завода 4 ГПЗ (Октябрьский р-н) площадью 40 гектаров.

Целевая аудитория: инвесторы, жители города, представители бизнеса.

Экспертное мнение. По мнению заместителя директора Поволжского центра развития Андрея Савельева, степень влияния проекта «Самара-Центр» на район и город в целом будет зависеть от того, насколько инвестор будет выдерживать временные рамки и концепцию строительства. «То, что запланировано реализовать, выглядит как грамотно сбалансированный и потенциально востребованный комплекс. У инвестора в данном случае есть возможность учиться на чужих ошибках: в зданиях, построенных в этом месте около 10 лет назад, не были грамотно решены вопросы с подъездными путями, парковкой и в целом с балансом помещений. Если удастся не повторить ошибок предшествующих девелоперов, застраивавших деловой центр, то у проекта большие перспективы». Перспектива влияния. Еще на этапе согласования реализация этого долгоиграющего проекта столкнулась с трудностями, которые озвучили участники публичных слушаний. До недавних пор никак не решались вопросы об объемах строительных работ (среди них основной камень преткновения — необходимость продлить улицу Челюскинцев через территорию 4 ГПЗ вплоть до Московского шоссе) и судьбе архитектурных памятников, находящихся на месте будущей застройки. Недавно мэр Самары Дмитрий Азаров сообщил, что по достигнутой с девелопером договоренности общую плотность жилой застройки удастся снизить на 40 %. В частности, створ улицы Челюскинцев останется незастроенным. Иными словами, прирост плотности населения, который могла бы обеспечить реализация проекта, сократится почти вполовину. Впрочем, вне зависимости от того, будет ли проект реализован в полном объеме или частично, будет у него один крупный девелопер или развитием каждого участка займутся разные инвесторы (а такой вариант тоже рассматривается), предсказать, как проект застройки повлияет на близлежащее окружение, несложно. Спрос на жилье в этой части города стабильно высок, и появление нового качественного предложения в объеме микрорайона незамеченным не останется. Проект «Самара-Центр» существенно изменит облик целого квадрата улиц, окажет существенное влияние на городскую транспортную сеть и значительно увеличит общий объем коммерческой экспозиции в деловом центре города.

Жилой квартал на площадке завода «Сокол»

Этот проект — логическое продолжение тенденции освоения бывших промышленных зон (два описанных выше проекта). За счет таких территорий в географическом центре города будут появляться предложения качественного жилья, отвечающего запросам среднего класса!

Что за проект? Жилой многоквартирный комплекс со встроенными объектами коммерческой недвижимости, подземным паркингом, физкультурно-оздоровительным комплексом и объектами социальной инфраструктуры.

Где расположится? Территория бывшего завода, расположенного в границах проспекта Карла Маркса, улиц Митерева, Революционной и Печерской (Октябрьский р-н), составляет около 68 тыс. кв. м. Целевая аудитория: жители города, планирующие покупку жилья в Октябрьском районе или улучшение жилищных условий.

Экспертное мнение. Аналитик рынка недвижимости Вячеслав Рандаев отмечает, что строительство жилых комплексов на территории бывших заводов является сегодня едва ли не единственным способом комплексного освоения центральных городских районов. «Эта площадка, как и многие другие, принадлежащие уже не действующим заводам, расположена в центральной части города с хорошей инфраструктурой и транспортной доступностью. Это важно в первую очередь для будущих покупателей жилья. Преимущество такой площадки, очевидное для застройщика, — это наличие уже подведенных на участок инженерных сетей». Перспектива влияния. Учитывая то, что спрос на современное жилье в этой локации явно превышает предложение, квартиры в жилом комплексе будут востребованы. К тому же ниша, которую займет проект (жилье формата «комфорт» и «комфорт-плюс»), является объектом пристального внимания тех, кто планирует улучшить жилищные условия и обменять, например, «вторичку» на новостройку. Оживет и сам район — особенно если планы компании-застройщика совпадут с планами муниципальных властей по реконструкции проспекта Карла Маркса. Развитие трафика и стрит-ритейла будут закономерно сопутствовать комплексному освоению этой площадки. Жилой комплекс с коммерческими помещениями на месте книжного и авторынков

Советский район — самый непонятный и неосвоенный! В нем таятся безграничные перспективы как для развития жилищного, так и коммерческого строительства. Одна известная строительная компания нам сказала: «Мы решили сосредоточиться на застройке Советского района!» Грамотное решение! Жителям этого района очень не хватает достойных предложений для улучшения жилищных условий, а бизнесу — для обеспечения качественных услуг людям!

Что за проект? Многоквартирные жилые дома со встроенными объектами стрит-ритейла и сферы услуг и развлечений

Где расположится? Площадка будущего строительства (2,4 тыс. кв. м) находится в границах улиц Антонова-Овсеенко, Карбышева, Ивана Булкина (Советский р-н).

Целевая аудитория: жители города, планирующие покупку квартиры в Советском районе или нуждающиеся в улучшении жилищных условий.

Экспертное мнение. Генеральный директор компании «Агентство Ивановой Дарии» Дария Саурова считает, что спрос в этой части Советского района уже изучен и он гарантированно высок. «Новостройки на улице Карбышева были первым проектом, который спровоцировал нарастающий спрос на жилье в этой локации. Сейчас этот район стабильно интересен по нескольким причинам. Во-первых, за счет непосредственной близости востребованного торгового комплекса — для многих покупателей это действительно важная составляющая интереса к новостройке. Во-вторых, само местоположение довольно удобно: это географический центр города, из которого несложно добраться как в сторону центра, так и в сторону окраин. Также удобна сама транспортная развязка. Единственный момент — в данном случае важно правильно выбрать формат жилищного строительства. Думаю, что наиболее востребованным здесь будет строительство жилого комплекса, промежуточного между эконом- и комфорт-классом». Перспектива влияния. Строительство жилого комплекса в локации близ ТРК «Космопорт» гарантированно спровоцирует покупательский интерес. Во-первых, в Советском районе в принципе не хватает качественных ликвидных предложений в сегменте новостроек (доказательство тому — активный спрос на серию многоквартирных домов от СОФЖИ возле ТРК «Космопорт»). Во-вторых, нахождение в шаговой доступности от одного из самых востребованных торговых комплексов города говорит само за себя.

Вероятно, жилье в рамках этого проекта будет реализовываться в ценовом сегменте «комфорт» — тогда оно сможет конкурировать с аналогичными предложениями в других спальных районах города. Влияние на общегородскую среду района этот проект также окажет: сегодня площадка обоих рынков представляет собой довольно унылое зрелище. Вместе с новым жилищным строительством здесь найдется место для цивилизованных форм бизнеса.

Офисно-жилой комплекс возле ЦАВ

Эта площадка настолько обросла историей, что уже никто и не чаял, что прожекты воплотятся в реальность. Однако сейчас многие девелоперы, кто планирует комплексное развитие территорий с акцентом на коммерческую инфраструктуру, заранее включают в план создание и организацию автовокзалов! А здесь — уже готовое решение, осталось только начать и закончить проект, который «откроет» и «завершит» развитие вечерней стороны Московского шоссе. Что за проект? Восьмиэтажное здание общей площадью 10 тыс. кв. м объединит жилье и встроенные коммерческие помещения под одной крышей. Первые два этажа застройщик отведет под торгово-офисные площади, начиная с третьего этажа здесь разместится жилье в формате апартаментов. Где расположится? Площадкой строительства станет участок на Московском шоссе возле Центрального автовокзала.

Целевая аудитория: представители бизнеса, подыскивающие помещение в географическом центре города, гости Самары.

Экспертное мнение. «С точки зрения локации место очень выгодное, — говорит директор компании «Институт оценки и управления» Николай Кондюрин. — Это географический центр города, и если инвестор делает ставку на приезжающих в город людей, то это очень правильно. Крупная дорожная развязка также добавляет баллов крупноформатному объекту недвижимости. Если удастся избежать самого главного недостатка современных торгово-офисных объектов — нехватки парковочных мест, — то перспективы у такого строительства очень неплохие». Перспектива влияния. Площадка близ автовокзала долгое время была обделена вниманием инвесторов, а с этого проекта, как заявляют его авторы, вполне может начаться масштабное освоение участка Московского шоссе от улицы Потапова до Ботанического сада. Основным конкурентом по коммерческим площадям, вероятно, станет «Региональный Деловой Центр» в комплексе «Город мира», расположенный в одной остановке. Других современных коммерческих площадей в ближайшем окружении нового проекта нет. Еще одним следствием его успешной реализации станет возросшая нагрузка на автомагистраль, которая в часы пик и без того серьезно загружена. Но, несмотря на это, новый офисно-жилой комплекс сможет похвастаться вполне удачной логистикой. Кстати, застройщик проекта, компания «Союз», недавно получила предварительное задание на планировку еще одного строительного проекта — 18-этажного жилого комплекса на пересечении улицы Советской Армии и Московского шоссе. Таким образом, глобально новый виток развития ожидает целый участок магистрали.