Самарскому девелопменту поставили диагноз

15.06.2010

На «завтраке с прессой» в офисе «Самара-Центра» также были подняты вопросы и проблемы девелоперского бизнеса в Самаре. Профессионалы рынка признали, что пути для его развития есть и сегодня.

Участники встречи сошлись во мнении, что кризис на рынке недвижимости провел в некотором смысле селекцию, сегментацию рынка, он четко обозначил, какие коммерческие проекты успешны, а какие - нет.

«Мы наблюдаем определенную дифференциацию объектов во всех форматах с точки зрения их жизнеспособности и концептуальной направленности. Сегодня на рынке есть объекты, которые и в текущих условиях заполнены на 100% и чувствуют себя хорошо, а есть «памятники архитектуры», как я их называю, заполняемость которых на нуле, - признает Виктор Антипов, полномочный представитель ГУД в Самаре. - Это своего рода эволюция рынка, отсеивание слабых проектов и игроков. Выживают те, кто оказался наиболее подготовлен во всех отношениях».

Однако с точки зрения банкиров, и в частности Владимира Ситнова, заместителя председателя Поволжского банка Сбербанка России, интересных проектов в сфере коммерческой недвижимости сегодня нет. «Ставки доходности по офисной и торговой недвижимости уже сопоставимы и даже ниже процентной ставки по кредиту, которую может предоставлять банк.

Соответственно, заработанных на недвижимости денег хватит только на обслуживание кредита (получаемого на нее), вопрос о возврате по телу основного долга уже не стоит. Когда рынок рос и квадратный метр постоянно дорожал, можно было построить дешево, продать дорого, закрыть кредит, получить доходы. Сегодня так не получится», - заключил Владимир Ситнов.

Этот факт подтвердил своими данными Валентин Лобанов, директор Поволжского Центра Развития. «Действительно, инвестирование в коммерческую недвижимость становится просто нецелесообразным. Самые оптимистичные ставки капитализации коммерческой недвижимости (и офисной, и торговой) на сегодня - 9%. Для банков эта цифра неудовлетворительна, потому что в нее они должны заложить риски, которые весьма высоки, - отмечает Валентин Лобанов. - Поэтому банки встали на очень жесткую позицию, требуя уровня доходности объекта до 12-15%. Они рассуждают с точки зрения покупателя, инвестора, понимая, что объект недвижимости потребует достаточно больших затрат, сил и ресурсов и доведения его до нормальной окупаемости, ликвидности».

Оценивая ситуацию на самарском рынке, президент «Самара-Центра» Дмитрий Сладков обратил внимание коллег на то, что в Самаре люди долго и упорно борются за видимость, за ощущение того, что объект работает, а на самом деле он стоит полупустой. «В Санкт-Петербурге все гораздо проще: если офисный комплекс пустует, его закрывают совсем. Бороться за ощущения якобы работы ОЦ - это лукавство. Для девелопмента нормальный процесс - сносить и строить новое. В Самаре такой практики нет, - говорит Дмитрий Сладков. - Поэтому и статистика по рынку недвижимости не отвечает реальности: подсчеты начинают привязываться не к тому, что, скажем, в городе есть 700 тыс. действующих квадратных метров, а к тому, что в городе есть вообще 900 тыс. кв. м, учитывая эти пустые, полуживые комплексы».

А такие объекты со временем должны закрываться или, возможно, превратиться в какие-то другие форматы. «Например, в Стамбуле в составе одного крупного ТРК сделали настоящий рынок с лавками и торговыми рядами, вокруг небольшие ресторанчики, кофейни и т.д., а этажом выше - торговую галерею с премиальными брендами. И все это прекрасно функционирует, - делится впечатлениями от увиденного Эдуард Матушкин, руководитель головного офиса «Самара-Центра». - Кстати, строительство в Стамбуле (с чистовой отделкой) в два раза дешевле, чем в Самаре, а ставки по помещениям в два раза выше, чем у нас».

Другой вопрос - насколько современны существующие форматы действующих ТЦ и ОЦ? К примеру, тот же самый «Парк Хаус», действительно успешный проект, - насколько он современен сегодня, в 2010 году, учитывая, что он был построен в 2002 году. «Парк Хаус» был одним из лучших российских проектов 2004 года, Самару в этом смысле обсуждала вся страна. Но это же не значит, что через пять лет «Парк Хаус» сохранит лэйбл и будет нормально с ним существовать. Это не так», - замечает Дмитрий Сладков.

Само слово «девелопмент» буквально переводится как развитие, и для того чтобы рынок девелопмента в Самаре развивался, его действительно надо менять - независимо от того, есть сегодня кризис или нет (а тем более если кризис есть!), - менять форматы, совершенствовать существующие объекты. И это очень четко понимали те, кто собрался за круглым столом в «Самара-Центре» в минувший четверг.

ОСОБОЕ МНЕНИЕ

Дмитрий Сладков, президент «Самара-Центра»:

- И до кризиса девелопмент был не самым доходным бизнесом. Это дорогостоящий, тяжелый и сложный бизнес. Его эффективность всегда была в пределах 10-15%, и то это скорее спекулятивные показатели. Сегодня девелопмент не просел в доходности, которую можно оценивать в те же 10-15%. Но деньги стали дороже, спрос стал существенно ниже и т.д.

Изменится ситуация на рынке, улучшится качество потребителя, изменится позиция банков, и рынок опять будет жить. А ссылаться на докризисные возможности, когда человек купил 100 гектаров за рубль, нарисовал проект за 150 тыс. долларов и продал потом за 100 миллионов, бессмысленно, они не имеют отношения к реальному девелопменту. Вспоминать прошлые годы вообще не стоит: таким, каким рынок был до кризиса, он не будет никогда.

Что касается Самары, то в плане девелопмента это очень интересный город. Здесь большое количество населения, хороший потенциал, мощная промышленность и относительно высокая степень социальной защищенности населения. Самара в силу своей конгломерации – очень перспективный город для любой коммерции, для любых федеральных сетей. Поверьте, что бы о Самаре сейчас ни говорили.

Новости рынка недвижимости

Дарья Рябинина