Сделок стало больше

14.11.2011, 
Новости рынка недвижимости, Инна Николаева

С учетом общей экономической ситуации, которая для многих сегодня остается загадкой, у продавцов и покупателей коммерческой недвижимости существуют разные мнения, как правильно действовать. Есть собственники, которые готовы более выгодно (по сравнению с 2009-2010 гг.) продавать, и появляются покупатели, готовые дорого купить.

Операторы самарского рынка коммерческой недвижимости фиксируют увеличение числа сделок и называют две причины, по которым активизировался спрос.

Спрос на дефицит

Покупателей коммерческих объектов этой осенью ощутимо больше. Об этом свидетельствуют не только данные Управления Росреестра по Самарской области, но и, конечно, данные руководителей самарских риэлторских агентств.

«В сентябре-октябре мы наблюдали активный спрос на качественные коммерческие площади, - подтверждает Станислав Кочетов, генеральный директор ООО «АН «Пять звезд». - При этом объекты с наиболее востребованными характеристиками продолжают быть в дефиците. Это помещения, расположенные на первой линии домов в местах с высоким трафиком площадью 50-100 кв. м. Цены сделок на такие объекты достаточно высокие, они практически вернулись к докризисному периоду».

«На 100% согласен, что увеличился спрос. С осени количество сделок в нашей компании увеличилось вдвое, - отмечает, в свою очередь, Александр Черкасов, генеральный директор ООО «Бизнес-недвижимость». - Вырос спрос на производственно-складские помещения, очень много заявок от малого бизнеса на небольшие помещения, площадью до 150-200 кв. м, под магазины и кафе. Это постоянный и неудовлетворенный спрос. Либо нужных помещений нет, либо они не подходят по проходимости или состоянию и другим характеристикам».

Тогда как Андрей Якушин, директор АН «Риэлти», признает, что повышения числа сделок в сегменте коммерческой недвижимости в его компании не заметили. Больше сделок все-таки по жилью. «Может быть, спрос на коммерческие объекты и увеличился, но он нечасто превращается в сделки, потому как у покупателей завышенные требования - они хотят идеальный вариант по минимальной цене», - прокомментировал эксперт.

Также в последние месяцы повысилась активность на рынке аренды коммерческой недвижимости, отмечает Станислав Кочетов. Продолжается активное развитие компаний: сетей общепита, банков, продуктовых ритейлеров и т.д. А ситуация на рынке аренды во многом влияет на рынок продаж.

Причина №1

Не исключено, что повысившийся спрос на коммерческие площади связан с тем, что фондовый рынок нестабилен, допускает Александр Черкасов. Как поясняет эксперт, «общей идеи там нет, поэтому деньги с фондового рынка перетекают на рынок недвижимости как в более стабильный сегмент».

«Нестабильная экономическая ситуация еврозоны, девальвация курса рубля по отношению к основным мировым валютам, не очень оптимистичные прогнозы по развитию мировой экономики и стоимости нефти, резкие колебания фондового рынка, чувствительно реагирующего на различные новости, - разумеется, такие изменения макроэкономической ситуации заставили каждого инвестора задуматься о том, как ему действовать дальше, - резюмирует Станислав Кочетов. - А так как недвижимость является наиболее надежным инструментом сохранения капитала, многие инвесторы решили сделать свой выбор в пользу приобретения коммерческих площадей. При этом потенциальные покупатели отдают предпочтение объектам, представляющим собой готовые инвестпроекты с подобранным сразу (или уже имеющимся) арендатором, либо рассматривают покупку франшизы под конкретный объект».

Причина №2

В последнее время активизировалась ипотека на коммерческую недвижимость, гораздо больше банков сегодня готовы кредитовать нежилье, и это тоже способствует росту числа покупок на рынке, отмечает Андрей Якушин. Причем имеет место инвестиционный спрос: есть клиенты, которые просчитывают, сколько денег будет приносить помещение, в каком объеме потребуются заемные средства и когда проценты по ним отобьются за счет поступлений от арендных платежей и пр.

«Появляются новые банковские программы по кредитованию коммерческой недвижимости, что, естественно, стимулирует покупательную способность, - продолжает тему Станислав Кочетов. - И это опять же повышает спрос на качественные коммерческие помещения, которых в предложении больше не становится. Можно сделать заключение, что сегодня рынок коммерческой недвижимости становится рынком продавца, но только в определенных популярных сегментах, в отличие от 2008 года, когда спрос был высоким практически на все», - заключает эксперт.

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА

Станислав КОЧЕТОВ, генеральный директор ООО «АН «Пять звезд»:

- Изменения макроэкономической ситуации заставили каждого инвестора задуматься о том, как ему действовать дальше. Учитывая, что недвижимость является наиболее надежным инструментом сохранения капитала, многие инвесторы решили сделать свой выбор в пользу приобретения коммерческих площадей. При этом покупатели отдают предпочтение объектам, представляющим собой готовые инвестпроекты с подобранным сразу (или уже имеющимся) арендатором, либо рассматривают покупку франшизы под конкретный объект.

Основным ориентиром для инвесторов остается срок окупаемости объекта, его расположение и другие положительные характеристики. Сегодня инвесторы готовы покупать помещения со сроком окупаемости 9-10 лет, но при этом они должны быть ликвидными.