Как формируется цена на новостройку?

30.09.2013, 
Новости рынка недвижимости, nrn.ru

При покупке квартиры у будущих владельцев всегда возникает вопрос: из чего складывается стоимость квадратного метра в новом доме? Ни для кого не секрет, что цена на новостройки формируется под действием неразлучной рыночной «пары»: спроса и предложения. Однако существуют и другие факторы, кроме чисто рыночных, которые влияют на цену квадратного метра. Их совокупность и определяет широкий разброс цен на первичное жилье. Первый из них весьма объемный – это месторасположение недвижимости.

Квартиры в тех домах, строительство которых ведется в районах, формирующих центр города, имеют самую высокую цену. Так, стоимость одного квадратного метра в Ленинском районе Самары равна 60 тыс. рублей, в Самарском – 55 тыс. рублей, в то время как средняя стоимость одного «квадрата» по городу – 48 тысяч.

В первую очередь, цена на новостройку в центральном районе выше из-за того, что центр любого города подразумевает развитую инфраструктуру: транспорт, магазины, учебные заведения и так далее. Можно также добавить, что строительство в центре города для застройщика всегда сопряжено с определенными трудностями – плотностью застройки, дорожной сетью, получением соответствующей разрешительной документации, – а значит, и с определенными тратами при строительных работах и подготовке к ним.

Второй фактор – сам дом. Из какого материала он выполнен, были ли в строительстве перерывы, насколько современна и удобна планировка квартир, достаточная ли грузоподъемность и число лифтов, есть ли охраняемая территория, парковка. «Цена всегда отражает качество. И если цена квартиры ниже среднерыночной в этом сегменте или соответствует ее нижней границе, то это говорит о меньшей привлекательности объекта, либо о каких-то его внутренних или внешних недостатках», – утверждает руководитель отдела недвижимости ГК «Бизнес-Гарант» Яков Виноградов.

Третий фактор – время года. Рынок недвижимости имеет ярко выраженный сезонный характер, чем при желании и умении можно воспользоваться.

На цену квадратного метра на первичном рынке жилья влияет и бренд компании застройщика, его репутация. Самым ярким примером можно назвать ситуацию с жилыми комплексами «Москва» и «Париж». При том, что у этих объектов выигрышное месторасположение и характеристики квартир соответствуют требованиям покупателей, цена квадратного метра на эти объекты значительно ниже среднерыночной – 35-37 тысяч рублей за квадратный метр. Из-за неопределенной ситуации с застройщиком люди опасаются покупать там квартиры.

Само по себе время – также важная величина. Стоимость квартиры в новом доме растет вместе с самим домом. На самых ранних стадиях строительства, когда только устраивается котлован, многие застройщики делают клиентам большие скидки, и купить пока еще физически не существующую квартиру можно чуть ли не вдвое дешевле, чем когда дом будет готов. С этого момента стоимость квартир начнет расти, причем независимо от того, горизонтальная идет застройка или вертикальная. Например, сейчас очень активно строится множество комплексов и микрорайонов, и надо сказать, что объекты второй, третьей и последующих очередей на нулевых этапах строительства будут стоить на 5-10% дороже, чем объекты первой очереди.

Постепенно, по мере строительства дома, цены на квартиры в нем будут расти. Когда начнется возведение этажей, произойдет первый скачок, и стоимость поднимется на 5-7%. Затем, пока этажи будут расти, разница составит 10-12%. Как только дом будет возведен под крышу, стоимость квартир в нем получит еще 10%.

Также цены на жилье в конкретной новостройке сильно возрастут, когда объект будет сдан в эксплуатацию. Что неудивительно: ведь, приобретая готовое жилье, покупатель уже не рискует попасть в долгострой и потерять свои деньги. Прохождение государственной комиссии способно увеличить стоимость квартир еще на 10%. В среднем разница между ценами на начальных и конечных этапах будет составлять от 30 до 60% - в зависимости от технических характеристик объекта и класса, к которому он принадлежит.

Важным фактором, определяющим цену самарских новостроек, является ценовая политика, проводимая застройщиком новостройки. При постоянном повышении цен на новое жилье некоторые небольшие компании продают недвижимость, учитывая так называемые перспективы роста. Крупные девелоперы, напротив, ставят на скорость реализации уже построенных объектов и быстрый запуск нового строительства.