Инвестировать нельзя ждать – где поставим точку?

29.10.2013

Чтобы продвигать Самару на международном или российском рынке инвестиций, необходимо объявить потенциальным и существующим инвесторам понятные правила игры, убежден Эдуард Матушкин, руководитель проекта «САМАРА-ЦЕНТР».

– Недавно в Мюнхене прошла крупнейшая ежегодная выставка инвестиционных проектов в сфере недвижимости EXPO REAL–2013. Руководители компании «САМАРА-ЦЕНТР» традиционно посещают выставку. Расскажите, пожалуйста, что интересного на выставке было в этот раз.

– EXPO REAL – это крупнейшая международная выставка инвестиционных проектов, которая наряду с общеизвестными ежегодными французскими выставками MAPIC и MIPIM позволяет широко представлять как отдельные проекты, так и города и регионы крупнейшим международным инвесторам, а также консультантам в сфере инвестиций в недвижимость. Следует заметить, что консалтинговые компании имеют свои стенды на этих выставках и активно интересуются всеми представляемыми проектами. И это очень важно – именно консультанты формируют для потенциальных инвесторов то или иное экспертное мнение о представляемых проектах. Мы впервые участвовали в EXPO REAL в 2007 и 2008 годах, представляя на своем стенде как проект «САМАРА-ЦЕНТР», так и Самару. На нашем стенде тогда работали представители областной и городской администраций. Это был наш первый опыт, а в те годы и один из первых опытов представления российских проектов на EXPO REAL. В начале октября этого года Министерством регионального развития Российской Федерации были представлены 14 российских регионов. Единственным проектом из Самары был проект «САМАРА-ЦЕНТР». Минрегионом РФ совместно с региональными представителями была подготовлена насыщенная российская программа пленарных заседаний, круглых столов и панельных дискуссий по представлению регионов, отдельных проектов, а также по обсуждению проблем развития инвестиционных проектов в сфере недвижимости в России. В этот раз мы обратили внимание на то, как продвигают себя на инвестиционном «поле» европейские города. Даже визуально можно было определить, каким городам удается это делать более успешно – число посетителей стендов и число готовых к переговорам с ними «стендистов» помогало безошибочно определить фаворитов. Очень достойно смотрелись на этом фоне Москва и Санкт-Петербург.

– В чем же, по вашему мнению, заключаются предпосылки успешного продвижения инвестиционного потенциала городов на международных выставках?

– Конечно, очень важный фактор – локализация, местонахождение региона и города. Информация о том, в какой стране, в каком регионе, в каком городе находится проект, является довольно существенной и зачастую решающей для инвестора. Но если инвестор понимает степень риска при инвестировании в страну или регион, то следующим фактором при принятии решения об инвестировании будет наличие достоверной информации о состоянии экономики региона или города, транспортной доступности, количестве населения и уровне дохода жителей, объемах товарооборота, развитости рынка недвижимости и потенциале развития этого рынка. Хочется отметить, что по этим показателям и Самарская область, и Самара выглядят довольно прилично на фоне средних европейских городов и регионов. И вот тут-то и начинается самое интересное «брожение» в голове у инвестора. Инвестор начинает задавать вопросы об установленных правилах игры на рынке недвижимости в данном конкретном городе. Именно с этим и будет связано его решение о «походе» либо отказе от «похода» в рассматриваемый регион или город.

– Расскажите, пожалуйста, подробнее о том, что, в вашем понимании, является критериями понятности «правил игры» на рынке недвижимости для инвестора.

– Я думаю, что если я буду рассказывать о необходимых «правилах игры» для нашей компании как крупного внешнего для Самары инвестора, то во многом повторю то, что нужно и для любого другого инвестора в сфере недвижимости, приходящего в любой другой город, а не только в Самару. Для того чтобы понимать «вес» принесенных в Самару проектом «САМАРА-ЦЕНТР» инвестиций, назову несколько понятных цифр. На сегодняшний день мы вложили в проект 4,3 млрд рублей. А объем инвестиций в проект в ближайшие 10 лет составит около 50 млрд рублей – почти 4 бюджета Самары образца 2014 года. Понятно, что эти инвестиции стимулируют активизацию деловой жизни в городе, увеличивают налоговую базу для пополнения бюджета Самары. Мы посчитали, что по окончании реализации проекта только в виде прямых налоговых поступлений бюджет города будет получать ежегодно 255 млн рублей. Не буду в очередной раз объяснять, почему инвестиции в город – это хорошо. Но что нужно сделать, чтобы в Самару пришли инвесторы и принесли эти самые инвестиции? Чтобы продвигать Самару на международном или российском рынке инвестиций, необходимо объявить потенциальным и существующим инвесторам понятные правила игры. А понятные правила формирует прозрачная правовая база, регулирующая процесс реализации проектов в сфере недвижимости. Это прежде всего действующий Генеральный план города (ГП), утвержденные правила землепользования и застройки (ПЗЗ) и набор четких градостроительных нормативов и регламентов, соответствующих федеральному законодательству и определяющих завершенный перечень требований к предоставляемым на утверждение градостроительным документам, а также сроки прохождения этих документов при согласовании в государственных и муниципальных ведомствах. В случае нашего проекта мы принимали решение о старте при изменении в Самаре Генплана и ПЗЗ. По существующей тогда «традиции» в Самаре проще было строить здания без разрешения, а потом «узаконивать» их через решение судов. Мы не могли себе позволить такой общепринятой «пиратской» практики. К счастью, разработка мастер-плана проекта и утверждение в 2009 году проекта планировки территории по нашему проекту совпали с началом действия нового Генплана города и новых ПЗЗ. Но ПЗЗ через некоторое время при известных обстоятельствах действовать перестали, а утверждение новых ПЗЗ вряд ли произойдет в 2013 году. Правовая база для ведения инвестиционной деятельности в Самаре существует. Только вот заложенные в правовой базе регламенты исполняются произвольно. Даже в нашем случае, при существовании долгосрочного Соглашения с Администрацией города о сотрудничестве при комплексном развитии проекта, при представленном со стороны города кураторе проекта в ранге первого заместителя главы города, при предусмотренных проектом нужных городу социальных объектах (детском саде на 350 мест, школе на 800 мест, детской поликлинике, центральном в Самаре МФЦ по оказанию гос-услуг, который в день посещает до 2,5 тыс. жителей города), каждый шаг в согласовательном процессе растягивается в недели и месяцы. Руководители города зачастую непредсказуемо для инвестора пытаются менять условия игры, не обращая внимания на действующие нормативы, регламенты, постановления, определяющие общие правила поведения на рынке недвижимости.

– Как такая «политика» властей отражается на конкретных проектах?

– В нашем случае это «всплывший» вопрос изменения транспортной схемы проекта на заключительной стадии утверждения корректировки существовавшего с 2009 года ППТ проекта «САМАРА-ЦЕНТР». Причем неуслышанными остаются наши аргументы о том, что транспортная схема проекта целиком и полностью базируется на перспективной схеме развития дорожной сети Самары, которая разрабатывалась последние 40 лет и, в свою очередь, входит составной частью в действующий Генплан города. Опираясь на мнение экспертов, мы настаиваем на том, что никаких сквозных проездов через участок проекта быть не должно – это не создаст каких-либо дополнительных преимуществ для автомобилистов, но погубит ключевую идею комфортного проживания в новом квартале 8 тыс. будущих жителей. Должны быть удобные въезды и выезды, должна быть еще более удобная схема пешеходного движения внутри и вокруг квартала. И она создана в нашем проекте привлеченными инженерами-транспортниками с большим международным и российским опытом. Не архитекторами, а именно инженерами, специализирующимися на разработке транспортных схем и организации движения в городах. Надо заметить, что Генплан в части перспективной схемы транспортного развития уже исполняется благодаря усилиям прежде всего областного правительства. По периметру нашего земельного участка проектируются ул. Луначарского и продление ул. Мичурина до улицы Авроры. В следующем году начинается проектирование развития Московского шоссе. Под эти мероприятия зарезервированы земельные участки и планируются к выделению бюджетные средства. Кстати, в период разработки проекта мы не получили ни одного официального документа от служб городской администрации, предписывающего открытие каких-либо дополнительных улиц и проездов в проекте «САМАРА-ЦЕНТР». И очень странно читать в прессе о том, что мы при проектировании не выполнили каких-то условий в части разработки транспортной схемы проекта или в части соблюдения градостроительных нормативов. Не было иных условий, кроме законом предписанного условия для любого проектировщика – при проектировании опираться на существующий Генплан города и входящие в его состав перспективные схемы развития.

– Вы вносили изменения в проект застройки в процессе работы над началом его реализации?

– В период после кризиса 2008 года несколько изменилась ситуация на рынке недвижимости, и мы решили улучшить параметры проекта образца 2009 года, адаптировав проект под новые реалии. В откорректированном проекте почти в 2 раза уменьшена площадь участка под застройку ТРК, увеличен объем жилья в доступном сегменте и понижена средняя этажность, увеличена рекреационная зона, выделены земельные участки под строительство социальных объектов, предусмотрено расширение Московского шоссе за счет собственного земельного участка. Мы прошли в рабочем порядке весь процесс согласования корректировки проекта, получили положительное заключение городского департамента строительства и архитектуры и вдруг уперлись в объявленную, по сути, «понятийно» и без официальных документов и обоснований необходимость предусмотреть в проекте продление ул. Челюскинцев. И это после официального успешного прохождения всех экспертиз и согласований в городских ведомствах, получения поддержки проекта горожанами на организованных администрацией города публичных слушаниях (298 – «за», 38 – «против», 3 – «воздержалось») и поддержки Общественным советом при Думе г. о. Самара (17 – «за», 3 – «против», 3 – «воздержалось»). Рассмотрение доводов противников проекта на совещаниях в областном министерстве строительства, подключившемся по поручению губернатора Николая Ивановича Меркушкина, не выявило очевидной полезности продления улицы Челюскинцев для решения транспортных проблем в городе. Более того, ряд экспертов заявляет о возможных проблемах при таком дорожном развитии в этом районе. Также в процессе совещаний был снят ряд надуманных требований о принудительном закрытии находящегося рядом с проектом Завода авиационных подшипников, сносе существующих объектов культурного наследия, отсутствии необходимого числа парковочных мест, сносе не существующего, а только планируемого нами к открытию Памятного знака труженикам 4 ГПЗ. Для нас как для инвестора, желающего действовать по предсказуемым правилам, данная ситуация напоминает грустный анекдот, когда двое договорились играть в шахматы, но в середине игры один из игроков объявил, что он вообще-то играет в шашки. А в конце игры этот же игрок удалился, сообщив, что доигрывать не будет, так как его приятелю, чемпиону по домино, игра вообще не нравится. И вот мы сидим над шахматной доской, в недоумении наблюдая удаляющегося партнера по игре.

– Неужели так плохо сейчас живется в Самаре инвестору? Видите ли вы выход из этой ситуации?

– Приступая шесть лет назад к реализации крупного проекта комплексного развития территории, предусматривающего создание в географическом центре Самары современного по мировым меркам городского квартала, на месте бывшей промышленной территории, мы понимали, что период реализации проекта составит больше 15 лет. Мы понимали, что может измениться экономическая ситуация в стране и мире, может поменяться власть в городе и области, могут появиться дополнительные риски, которые каким-либо образом повлияют на реализацию проекта «САМАРА-ЦЕНТР». И действительно, ситуация в мировой экономике изменилась, и власть поменялась, и появились новые риски на рынке. Но единственное противоядие, которое помогало нам прежде и может нам помочь в будущем – это принятое когда-то решение о привлечении к реализации проекта лучших специалистов. Лучших мировых, лучших российских и лучших самарских специалистов. Нам не стыдно за тот проект, который разработан и адаптирован под российские нормы ведущими мировыми, российскими и самарскими архитекторами, планировщиками, инженерами. Когда мы в 2006–2007 годах принимали решение о начале реализации этого проекта, мы, кроме получения официальной статистики, заказали подробные исследования состояния и перспектив рынка недвижимости двум крупным международным консалтинговым компаниям. Надо сказать, что до нас в Самару такого уровня консультантов никто не приводил. Один из этих консультантов, международный лидер в области недвижимости, – компания Jones Lang LaSalle – сопровождал наш проект до появления последней версии мастер-плана в течение четырех лет. Именно на основании отчетов этих консультантов и была разработана долгосрочная маркетинговая концепция проекта «САМАРА-ЦЕНТР». Эта концепция пережила кризис 2008 года и остается актуальной сегодня и, я надеюсь, на ближайшие несколько лет. Наши английские партнеры разработали мастер-план проекта. Это архитектурное бюро Building Design Partnership (BDP), мировой консультант в области строительства Davis Langdon, входящий в структуру всемирно известной корпорации AECOM, и британская инженерная группа WSP, которые в 2009 году завершили реализацию выдающегося, преобразившего центр Ливерпуля, собравшего множество международных наград проекта Liverpool ONE. Наши российские, канадские, немецкие партнеры, информация о которых есть на сайте проекта, приняли участие в разработке как транспортно-логистической концепции, так и концепции функционала отдельных зон и объектов в проекте. Архитектурно-планировочная мастерская «РЕКОН», которая является разработчиком действующего Генплана Самары и Правил землепользования и застройки, осуществляла адаптацию и доработку мастер-плана проекта в соответствии с реалиями российского законодательства. Имея таких партнеров, мы можем говорить о глубокой проработке проекта, его состоятельности и полезности для города и горожан. В сегодняшней ситуации можно, конечно, развивать проект по утвержденному и действующему ППТ от 2009 года. Но зачем это делать, если последние коррективы значительно улучшили проект?

– Какие есть варианты выхода из сложившейся «нездоровой» ситуации?

– Есть плохой вариант – «токсичный» для города. Это вариант глубокой заморозки площадки до «лучших времен» в том состоянии, в котором она сейчас находится, либо быстрая распродажа небольших участков проекта тем игрокам, которые смогут кулуарно «договориться» о застройке этих участков. Что из этого может получиться, вы можете увидеть по застроенным кусочкам бывшего 4 ГПЗ вокруг нашей территории. Мы также не рассматриваем как базовый вариант судебное разрешение ситуации. Нельзя реализовывать такой проект через суд. Судебное разбирательство в этом случае как раз и есть явный «красный» сигнал любому потенциальному инвестору – не надо приходить в Самару, здесь опасно инвестировать, здесь можно все потерять! Самара в своем градостроительном развитии подошла к этапу комплексного развития бывших промышленных площадок внутри города и реновации исторического центра. Все эти мероприятия требуют привлечения огромных внешних инвестиций в развитие города. Пришло время сложных комплексных профессиональных решений. Именно такие решения могут привлечь инвестиции в город. Только такие решения должны предлагать ответственные профессиональные инвесторы, коими мы себя считаем, и эти решения должна уметь воспринимать городская власть. Мы понимаем, что без профессионального сотрудничества с городской властью такой сложный проект, как наш, не реализовать. И смысловую точку во фразе «инвестировать нельзя ждать» ставит инвестор с подачи власти. Я надеюсь, что руководителями города в ближайшее время будут приняты необходимые решения, и мы сможем вместе с городской властью оставшиеся до окончания проекта 9–10 лет заниматься сложным, но очень приятным делом – создавать современный, комфортный, удобный для жизни и работы новый городской квартал.