В поисках новых стандартов качества

20.05.2013, 
Новости рынка недвижимости, Анна Рязанова

Наш город нуждается не только в хорошем жилье и ровных дорогах. Самаре нужны хорошо оборудованные рабочие места, где специалистам можно было бы реализовать свои амбиции, где бизнес мог бы развиваться и планировать свое развитие на долгие годы вперед. Нужно, чтобы приезжающие к нам могли комфортно разместиться

Самарский рынок коммерческой недвижимости нуждается в качественных площадях: по мнению экспертов, в городе не хватает торговой, гостиничной и офисной недвижимости достойного уровня. Однако пока главный критерий качества - удачная локация

Из исследования инвестиционной привлекательности городов-миллионников, выполненного международной консалтинговой компанией GVA Sawyer, вытекает следующее: инвесторам есть смысл покупать качественные офисы и торговые комплексы регионального и суперрегионального масштаба, а также вкладываться в строительство качественных офисов и гостиниц 3* - и того, и другого в городе не хватает.

Но пока инвесторы более активны в жилом сегменте. Руководитель отдела маркетинга департамента консалтинга GVA Sawyer Владислав Фадеев утверждает: «Рост инвестиций в жилую недвижимость происходит накануне экономического подъема, в коммерческую — вместе с ростом всей экономики. Сейчас в России период инвестиций в жилье». Однако, по информации городской администрации, планы на новые коммерческие площади у инвесторов обширные: до 2015 года планируется ввод двух десятков новых торговых и торгово-офисных комплексов.

У вас товар — у нас аренда

Самара как исконно купеческий город по обеспеченности торговыми площадями входит в тройку лидеров среди городов-миллионников России GVA Sawyer оценивает объем торговой недвижимости в 600 тыс. кв. метров, обеспеченность - 513 кв. метров на тысячу жителей.

При этом в других крупных городах довольно много торговых объектов, отнесенных к знаковым, а в Самаре - только дисконт-центр «Технопорт» и ТЦ Metro (cash&carry) могут претендовать на эту роль. Соответственно, подсчитали специалисты «Ай-Би Групп», обеспеченность торговыми площадями в Самаре не превышает 350 кв. метров на тысячу человек. «Есть куда расти», — резюмирует управляющий партнер «Ай-Би Групп» Юрий Борисов.

И предложение по торговым площадям растет, говорят специалисты. Однако качество этого предложения вызывает нарекания потенциальных брендовых арендаторов. Неслучайно, отмечают в GVA Sawyer, в Самаре не появилось новых брендов в 2012 году, нет заявок и на 2013-й, в отличие от других городов-миллионников. Между тем набор известных операторов - признак качественного торгового комплекса. Однако у каждого бренда есть определенный стандартный набор требований к арендуемому помещению: размер площади, класс ТК, наличие парковок и прочее. Несоответствие стандартным требованиям заставляет операторов отказываться от аренды помещений, как бы им ни хотелось обосноваться в Самаре.

Операторы стрит-ритейла, отмечает Борисов, также не могут найти подходящих помещений, стремясь перейти от уличной торговли к более цивилизованным формам.

Удачными проектами сегодня считаются «Космопорт», «Парк Хаус», «Мега», «Аврора», «Вива Лэнд» - благодаря своему местоположению, наличию парковок и брендовых операторов. Но, отмечает Борисов, эти ТЦ можно назвать лучшими лишь на фоне прочих.

При этом эксперты оценивают арендные ставки в ряде проектов как завышенные. По данным Поволжского Центра Развития, средняя составляет чуть больше 700 рублей за кв. метр, но в некоторых торговых коридорах достигает 2 500 рублей, а в ряде мест не дотягивает до 400. Ставки формируются, ориентируясь на транспортную доступность.

Плохое состояние дорог заставляет покупателей посещать в первую очередь торговые предприятия в пешей доступности, либо те, где достаточно парковочных мест. Оба эти качества для ТРК в Самаре, скорее, исключение, чем правило. По мнению руководителя проекта «САМАРА-ЦЕНТР» Эдуарда Матушкина, в ближайшие годы будут выигрывать объекты, расположенные в пешей доступности от жилых массивов, хотя город нуждается в крупных современных торговых комплексах - с продуманной концепцией, транспортной доступностью и просторными парковками.

Напрашивается соответствие

Согласно исследованию Jones Lang LaSalle, Россия и СНГ, Самара — лидер по объему офисных площадей класса А среди городов-миллионников (исключая Москву и Петербург). 133 тыс. кв. метров - это примерно половина рынка офисной недвижимости. Рекордно высокую долю качественных офисных помещений руководитель отдела аналитики рынка офисов и услуг для корпоративных клиентов, Jones Lang LaSalle, Россия и СНГ Лилиана Стоянова объясняет относительно небольшим объемом офисного рынка и появлением на нем больших объемов сразу — «Капитал Хаус» (42 тыс. кв. м) и «Региональный деловой центр» (31,5 тыс. кв. м). Уровень вакантных площадей в офисах класса А — не более 10%. Основной источник спроса — крупные российские и международные компании, а также государственные организации, которые открывают в Самаре представительства.

При этом сертификационная комиссия Гильдии управляющих и девелоперов в конце 2012 года сертифицировала 30 офисных центров Самары, но к классу А не отнесла ни один.

Претендовавшие на высокий класс бизнес-центры либо не устранили прежние замечания сертификационной комиссии, либо успели утратить преимущества. В их числе - транспортная доступность.

Арендные ставки на офисные помещения имеют большой разброс, который также зависит от транспортной доступности. При средней ставке 612 рублей за кв. метр офис в районе с хорошим трафиком меньше чем за 1000 рублей не снять.

Из-за транспортных проблем и отсутствия парковочных мест в Самаре не сформирован деловой центр - погоду на офисном рынке делают несколько бизнес-центров с удачной локацией. Соответственно, и в сегменте офисов местоположение - фактор номер один.

Футбол решит отельные проблемы

В преддверии чемпионата мира по футболу выяснилось: гостиничных номеров для размещения участников и гостей мероприятия в Самаре не хватает. В соответствии с требованиями ФИФА, необходимо иметь 7 760 номеров. Номерной фонд города — 3 874 номера, расположенные в 152 гостиницах. При этом, по оценке GVA Sawyer, пятизвездочных отелей в городе нет вообще. Если добавить область, номерной фонд увеличится до 6 802 номеров (274 гостиницы). Однако вряд ли организаторов удовлетворит его качество. Посему департамент туризма объявил о необходимости увеличить к ЧМ номерной фонд на 2 482 номера, причем 160 номеров, в которых поселятся игроки, будут иметь категорию 5*.

Аналитики полагают, что за гостиничный сегмент Самары можно не волноваться: еще до чемпионата будут построены новые отели и реконструированы существующие; появятся номера высокой категории. Пока спрос на номера идет в основном со стороны бизнес-туристов. Средняя стоимость четырехзвездочного номера составляет 4 190 рублей в сутки, в отеле 3* - 2 913 рублей.

Однако конкурентоспособными региональные отели становятся, как правило, при грамотном управлении. Сегодня о выходе на региональный рынок России заявили международные операторы Rezidor Hotel Group, Hilton, Intercontinental Group, которые намерены прийти в том числе в Самару. По данным GVA Sawyer, почти две трети номерного фонда находятся в управлении у местных компаний, нередко принадлежащих собственникам. Приход международных операторов, полагают эксперты, улучшит качество продукта.

В ожидании инвестиций

Самара ждет инвесторов. Инвесторы, в свою очередь, рвутся в Самару, но... ничего не происходит. Причины кроются в прозаических, однако очень важных вещах - реальной возможности строить современные объекты в интересных местах, со сбалансированным функциональным окружением, с возможностью обеспечить посетителей и арендаторов парковочными местами. Таких участков в Самаре почти нет. Остается немногое: комплексный редевелопмент промышленных территорий в центре города и реконструкция устаревших объектов недвижимости. По мнению руководителя службы маркетинга и продаж компании «Экодолье-Самара» Вячеслава Рандаева, одна из перспективных территорий — земли завода 4ГПЗ, на которых развивается проект «САМАРА-ЦЕНТР». «Выгодное месторасположение и сосредоточение офисных зданий может существенно повлиять на развитие торгового или офисного центра, расположенного в этой зоне», - пояснил он. Пока только такие территории позволят появиться новым качественным объектам, создать сбалансированное многофункциональное пространство и задать новые стандарты для развития города.