Евгений Дорфман: «У РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ ЕСТЬ ВСЕ ПРЕДПОСЫЛКИ ДЛЯ РАЗВИТИЯ»

31.08.2015, 
НРН

Сегодня одни инвесторы стремятся вложить деньги, чтобы минимизировать их обесценивание, и в этом случае объекты недвижимости становятся привлекательным активом, а другие занимают выжидательную позицию.О тенденциях и прогнозах на рынке недвижимости «В2В» рассказал кандидат технических наук, руководитель проектов консалтингового агентства «Нижегородский центр научной экспертизы» Евгений Дорфман.

- В конце 2014 года эксперты утверждали, что ситуация на мировом рынке, если и не совсем спокойная, но катаклизмов не сулит. Однако события последнего времени зацепили и наш рубль. Как это повлияет на рынок недвижимости и строительства в России в 2015-2016 годах?

- Рынок недвижимости сейчас не в лучшем положении, но оснований для черного пессимизма я не вижу. Ведь рынок недвижимости по сути своей инертен, и даже после всех нынешних событий с обвалом он все равно будет реагировать с определенным опозданием. В ближайшее время рынок, возможно, несколько схлопнется в части количества сделок и активности на нем. Но мы предполагаем, что через полгода-год активность возобновится.

Если говорить о нынешней ситуации, то рынок неоднороден и действует разнонаправленно. Есть позиции неликвидные (скажем, старый фонд или 5-комнатные квартиры), которые необходимо продать, они даже могут подешеветь, скажем, в рублях, но в целом я прогнозирую рост рынка на 5-10%. Он может отставать от инфляции, но все равно роста никто не отменял.

- Стоит ли сейчас инвестировать в жилье? Гарантируют ли защиту сбережений вложения в дом или квартиру?

- Во все времена люди, невзирая ни на какие кризисы, вынуждены решать те или иные свои жилищные проблемы – кто-то женится, разводится, кто-то переезжает в другой город… И они будут покупать жилье. Именно сейчас, несмотря на противоречивые тенденции, возможно, как раз не худший момент для приобретения недвижимости в части решения своих жилищных проблем.

Если же говорить о приобретении квартиры с точки зрения капитализации – на рынке появилось очень много предложений о выгодных вложениях денег, с тем, чтобы через полгода получить их обратно. Однако сейчас рынок недвижимости характеризуется как «рынок покупателя», покупатель диктует свои условия, а для профессиональных инвестиций время не лучшее.

В то же время люди получали прибыль не только от покупок и продажи квартир на росте рынка, но и сдавая их в аренду. Однако рынок аренды наиболее пострадал от ситуации, здесь много предложений, и цены достаточно демократичные.

- То есть сейчас выгоднее покупать доллары, нежели недвижимость?

- Если рассматривать горизонты несколько дальше, не в краткосрочном промежутке (полгода-год), как это делают непрофессиональные инвесторы, а на более длительный период (лет 5-7), то, как показала практика, вложения в недвижимость всегда оправданны и при наличии благоприятных условий приносят определенный доход, а то и обогащают своего владельца.

- Как будут меняться цены на жилье? Взлетят или, наоборот, упадут?

- В разных сегментах это может быть по-разному. Могут быть какие-то выбросы, колебания по разным направлениям спектра (срочные продажи, ипотека, выплаты кредитов и т.д.). Но в целом при поддержке строительной отрасли государством (в виде в том числе, например, ипотеки) я не вижу оснований для падения цен. Деньги всегда можно напечатать, в том числе и доллары, а вот в рублях и в том, что на них строится, – это дело вполне реальное, надежное и долгосрочное.

- Пара слов о коммерческой недвижимости (торговые, офисные центры и т.п.) – есть ли смысл сейчас заниматься этим – строить, покупать, развивать?..

- Сейчас, конечно, могут быть некоторые проблемы с наполнением площадей, и одни ужимают свои потребности в торговых и офисных площадях, в коммерческой недвижимости, другие переходят на более дешевый сегмент, третьи просто уходят. Но вообще это всегда перспективное направление для инвестора, особенно когда рынок активный.

- То есть нельзя сказать, что строительному рынку страны и, в частности, Самарской области угрожает кризис, участь лопнувшего пузыря? Как, по-вашему, изменится количество строек в Самаре и Самарской области?

- В стране количество строек распределено достаточно неравномерно. Если Москва в этом смысле «перегрета», то Самара, по моим оценкам, несколько «недогрета». Ситуация со строительством в Самаре уступает другим городам, тому же Нижнему Новгороду, хотя по другим позициям – географическому положению, историческому наследию, научному и кадровому потенциалу – Самара не уступает им.

Поэтому в связи с ситуацией вероятно, что стройка будет несколько замедляться, велики риски того, что объекты будут либо заморожены, либо брошены в недострое. Тем не менее в ряде городов Поволжья (мы регулярно мониторим ситуацию) люди и сейчас берут площадки и, хотя и не торопятся строить и продавать, однако осуществляют определенные заделы на будущий подъем рынка, как это происходило в 2008-2009 годах. Ведь рынок развивается по синусоиде: то предложение превышает спрос, и все замирает, то постепенно предложения вымываются и возрастает потребность в жилье. Так же происходит и в России.

Что касается Самары – я считаю, что у нее очень высокий потенциал, особенно сейчас, с новой командой губернатора Николая Ивановича Меркушкина. Предполагаю, что будут серьезные положительные изменения в развитии области, в том числе и ее рынков недвижимости и строительного. Так что сильно волноваться не стоит, особенно тем компаниям, которые наиболее устойчивы и которые предыдущей работой подготовили себе почву для роста и развития, создали «подушку безопасности» и задел на будущее