Коммерческая недвижимость: итоги 2015 года

21.12.2015, 
НРН

В конце 2014 года многие аналитики давали не самые оптимистичные прогнозы для рынка коммерческой недвижимости, но, несмотря на все сложности 2015 года, итоги оказались выше ожидаемых. Эксперты двух крупнейших консалтинговых компаний S.A. Ricci и Cushman and Wakefield в своих исследованиях выявили итоговые показатели на рынке коммерческой недвижимости за 2015 год

Самый яркий показатель направлен в сторону уменьшения, по данным экспертов, значительно снизился объем инвестиций в коммерческую недвижимость. Например, в компании S.A. Ricci говорят, что, по предварительным подсчетам, в России по итогам 2015 года объем инвестиций составил всего 2,6 млрд руб. За последние 5 лет это минимальный показатель вложений в недвижимость России.

По сравнению с 2013 годом объем инвестиций снизился более чем в 3 раза, по сравнению с 2014 годом – более, чем в 2 раза. По данным компании, интерес инвесторов в 2015 году был сосредоточен на коммерческой недвижимости Москвы и Московской области. А региональная недвижимость несколько потеряла привлекательность для инвесторов ввиду возросших рисков. В 2016 году ожидается, что объемы вложений останутся примерно на том же уровне, что и сейчас.

Наибольшее количество инвестиций по итогам 2015 года традиционно привлек офисный сегмент – 47%. Но в 2015 г. наблюдалось более дифференцированное распределение вложений по сегментам недвижимости. За офисной идет торговая недвижимость, куда было вложено 29%, а в складскую – 15%. Количество иностранных вкладов сократилось почти в два раза и составило 800 млн долларов, однако это не самый низкий показатель. Например, в 2009 г. он упал до 637 млн долларов. Как отмечают участники рынка, уменьшился средний размер сделок и увеличилась доля сделок с более дешевыми активами.

Такую же ситуацию представляет в своих исследованиях международная консалтинговая компания Cushman and Wakefield. По их данным, суммарный объем сделок, завершенных в четвертом квартале текущего года, составляет около 444 млн долларов. Пока это самый низкий квартальный показатель со времен кризисного 2008 года. На рынке складской недвижимости показатель составил 24% от общего объема капиталовложений. Для сравнения, в предыдущие пять лет показатель составлял всего 11%. Доля инвестиций в торговый сегмент осталась практически на том же уровне, что и в предыдущие годы, и составляет 26%. Доля инвестиций в офисную недвижимость также стабильна и составляет около 48% от общего объема вложений в российскую недвижимость. Если рассматривать инвестиции по источникам вложений, то на российский капитал, по предварительным оценкам компании, приходится 66% инвестиций. Доля европейских денег на рынке составляет 26% — заметный рост по сравнению со средним показателем за пять предыдущих лет в 5%. Американские инвесторы вложили в российский рынок коммерческой недвижимости всего 7%. Интерес азиатских и ближневосточных инвесторов пока еще не реализовался в сделках за исключением единичных примеров, но многие аналитики отмечают, что скоро их присутствие станет заметнее и уже есть предпосылки к росту инвестиций с их стороны. Еще один интересный показатель этого года – сокращение ввода новых торговых площадей более чем в два раза по сравнению с прошлым годом. Он составил 627 тыс. кв. м. Но была и более критическая ситуация в этом сегменте в 2012 г. Тогда из-за снижения активности девелоперов было введено всего 550 тыс. кв. м. По предварительным данным, в будущем году на рынок выйдет около 650 тыс. кв. м новых пространств. Большая часть их – это те проекты, сроки которых были сдвинуты.

Кроме того, эксперты говорят, что в 2015 году зафиксировали новый рекорд по объемам вакантных площадей, который достиг 3 млн кв. м. Это выше данных кризиса 2009 г. в 1,5 раза. Долларовый ценник арендных ставок упал на 21%, рублевый – на 16% в офисах класса А. В классе В сокращение было чуть ниже, 10% и 14% соответственно. В 2016 г. предполагают, что долларовое значение уменьшится, а рублевое, наоборот, повысится. Что касается складской недвижимости, то за 2015 г. в России было введено 1,3 млн кв. м складов, 800 тыс. из них располагаются в столице. При этом количество сделок в этом году значительно превысило объемы ввода и составило 1,7 млн кв. м, что почти сравнялось с показателями позапрошлого года. Эксперты обещают, что в 2016 г. на рынок выйдет чуть меньше новых объектов этого сегмента, около 1 млн. кв. м. Средний размер сделки упадет до 10-11 тыс. кв. м, а арендные ставки не изменятся. В сегменте торговой недвижимости было представлено довольно много новых площадей. Они отличаются от рекордного объема прошлого года всего на 14%. В будущем году ожидают рост уровня вакантных площадей, в 2015 г. их общий объем составил 580 тыс. кв. м. Обороты торговых операторов существенно сократились, особенно за осенний период, когда было зафиксировано снижение на 20-30% по сравнению с 2014 г. Появилась и тенденция к снижению арендных ставок, и, скорее всего, она продолжится в следующем году.