Пути самарского девелопмента

11.08.2011

Накануне профессионального праздника строителей принято чествовать застройщиков жилой недвижимости. Девелоперам коммерческой недвижимости почему-то уделяется меньше внимания. В то же время реализовывать коммерческие площади сегодня гораздо сложнее. Тех, кому это удается в настоящих условиях, отличают сильный менеджмент и высокий профессионализм.

На самарский рынок коммерческой недвижимости выведено немало новых и качественных объектов коммерческой недвижимости. Готовятся к выходу еще несколько крупных ОЦ, о которых мы рассказали в предыдущей статье. Каким образом развивать, заполнять эти объекты, как сделать их площади эффективными? Насколько сложно или комфортно работается сейчас девелоперам и есть ли вообще этот комфорт? Откуда берется оптимизм для завершения начатых проектов? И наконец, что на самом деле помогло проектам и их руководителям преодолеть кризис?

Современный рынок недвижимости работает в условиях, когда предложение превышает спрос. В истории коммерческого сегмента установился период, когда на первый план вышло не количество, а качество площадей и конкуренция привлекательных цен. Ближайший и последующий годы - это время, когда рынок будет отрабатывать уже имеющиеся площади. И стоит признать, это не самый плохой поворот событий: рынок выйдет из кризиса более объективным, более соответствующим новым условиям и запросам пользователей площадей. Также стоит признать и то, что новых качественных площадей в последние годы введено немало. Новые офисные центры, вышедшие в сложное время на рынок, показали не настолько низкую заполняемость, какую им предрекали. Доля вакантных площадей в действующих офисных центрах Самары находится сейчас примерно на уровне 8-9%. Есть и заполненные на 100% новые ОЦ (например, БЦ «Региональный деловой центр» и ОЦ на ул. Чапаевской от компании «Самаражилинвест»). В целом по всем офисным объектам города доля незанятых кв. м - около 30%.

«Эффективное управление и эксплуатация - эти вещи незыблемы. Безусловно, движение навстречу арендаторам, наиболее оптимальные условия предоставления площадей (как минимум выполнение отделочных работ под арендатора), грамотный менеджмент и профессиональный объясняет способность девелоперов заполнять, поддерживать свои проекты Олег Вахрамов, президент АСК «Спектр недвижимости».

Кризис очень дисциплинировал девелоперов, заставив сдать экзамен на качество проектов и качество услуги, что привело к повышению конкурентоспособности рынка в целом. Сегодня рынок не терпит формального отношения к концепции проекта, некачественного строительства и неэффективного управления.

Не до комфорта

Лишив главной составляющей успеха любого проекта - платежеспособного спроса, кризис не облегчил в других аспектах девелоперский бизнес, пусть даже игроков на рынке стало меньше и конкуренция вроде бы снизилась.

Отметим хотя бы то, что площадки по-прежнему выделяются проблемно. Поэтому говорить о комфорте в девелоперском бизнесе не приходится. «Девелоперы сегодня оптимизмом не страдают, но и пессимизмом тоже. «Болячки» у всего бизнеса одни и те же, если, конечно, мы не говорим про нефть и газ. Это и нехватка «оборотки», и дорогие заемные деньги, и слабый потребительский спрос. Как можно говорить о комфортности, если нет самого главного — спроса», - высказывается Олег Вахрамов.

«Девелопер, вдруг почувствовавший комфорт, - это потенциально мертвый девелопер. Ни рыночные риски, ни ситуация с конкуренцией, ни меняющиеся правила игры на рынке не создают ощущения комфорта при работе над многолетними проектами, - признает Эдуард Матушкин, руководитель проекта «Самара-Центр». - Это применительно к девелоперской деятельности не только в Самаре или России, но и к девелоперской деятельности в любой точке мира. Общее правило, которое подтверждается и в России, - любой крупный девелоперский проект может иметь фазу стагнации, когда девелопер, начавший проект, разоряется и проект продвигается уже другим девелопером. К примеру, недавняя история в Москве — ситуация с «Москвой-Сити». И в Самаре таких историй, правда, меньшего масштаба, хватает».

Где будущее?

Очевидно, что в новых ком¬мерческих площадях самарский рынок больше не нуждается. По мнению Вячеслава Рандаева, за¬местителя генерального директора УК «Эл-Траст», сегодня нужны только принципиально новые проекты, не похожие на те, которые уже созданы. Как вариант - комплексы с большим количеством разнофункциональных зон - с развлекательной составляющей, возмож¬но, с образовательной. В Самаре не хватает хорошего конгресс-центра, концертных залов. Понятно, что объекты подобного назначения если и могут реализовываться, то должны финансироваться бюджетными инвестициями. Если же такие объекты будут вес¬тись силами девелоперов, то они должны быть интегрированы в более крупные структурные проекты торгового или офисного назначения. Вячеслав Рандаев считает, что в отношении таких объектов развитие рынка возможно и оно должно осуществляться.

Перестраиваться придется всем, начиная от проектировщиков, которые должны предложить концептуально новую идею, и заканчивая строителями, которые должны осваивать новые технологии, использовать новые материалы.

На сегодняшний день важны не только внешние характеристики зданий, но и внутренние удобства. Более того, экономика эксплуатации объекта выходит на первый план: энергосберегающие технологии, системы диспетчеризации объектов становятся неотъемлемой частью современного проекта.

Не за горами время, когда на смену просто качественному технологичному строительству придет экологический девелопмент, пусть даже пока это не прерогатива самарских объектов, но к этому обязательно придут.

Комментарии в тему

Олег ВАХРАМОВ, президент АСК «Спектр недвижимости»:

- Сегодня, слава богу, начал оживать рынок жилья. Следующим должен подняться рынок коммерческой недвижимости. Предпосылки для этого намечаются. В бизнес-среде повеяло легким бризом. Если в кри¬зис малый и средний бизнес мигрировал из города, где были достаточно высокие ставки аренды кв. м, в спальные районы, где недвижимость не пользовалась популярностью, поэтому и стоила соответственно, то сегодня наблюдается обратное: арендаторы начинают возвращаться с периферии в город - туда, где вести бизнес удобнее.

Идет процесс выхода бизнеса из шокового состояния. Надеюсь, что бизнес начнет активнее развиваться и вырастет потребность в коммер¬ческих площадях. Конечно, до докризисных показателей очень далеко, что бы ни демонстрировала официальная статистика. Положительная динамика в бизнес-среде обеспечивается, по большому счету, только за счет предприятий нефти и газа, отчасти металлургии, а если их исключить, то ничего хорошего мы не отметим. Доля малого и среднего бизнеса в ВВП России очень низкая (10-15%), для нормального развития нужно 60% (например, в Германии его доля - 70%).

Вячеслав РАНДАЕВ, заместитель генерального директора по маркетингу УК «Эл-Траст»:

- Надо отдать должное девелоперам коммерческой недвижимости, которые в 2000-х годах вывели на рынок большой объем торговых и офисных площадей. В то время у девелоперов были мощности, и они активно строили. На сегодняшний день основная торговая и деловая инфраструктура в городе создана. Поэтому дальнейшая задача девелоперов состоит в улучшении существующей инфраструктуры, в ее оптимизации. И это гораздо сложней. Если в первое 10-летие нужно было просто заполнить рынок в силу отсутствия площадей, то сейчас стоит задача сделать существующие площади более концептуальными, максимально эффективными и привлекательными и для покупателей, и для арендаторов, и для жителей города - посетителей ТЦ и клиентов компаний ОЦ.

Управлять объектами и развивать девелоперские проекты достаточно сложно в силу того, что рынок насыщен площадями. Сегодня он не приемлет формального отношения к концепции проекта, некачественного строительства и слабого менеджмента.

Михаил НЕНАШЕВ, генеральный директор компании «ИНДЭСТ-Development»:

- Кризис серьезно простимулировал собственников недвижимости разобраться в своих расходах, и по некоторым объектам они сильно сократили расходную часть, тем самым приблизив окупаемость площадей к вменяемым показателям. Многие объекты затевались до кризиса, а сегодня они выводятся на рынок с хорошей оптимизацией. А с учетом того, что стоимость аренды (продажи) коммерческих площадей в настоящий момент подрастает, объекты становятся более интересными с точки зрения доходности.

Эдуард МАТУШКИН, руководитель проекта «Самара-Центр»:

- Мы очень осторожно подходим к принятию решений по развитию своего проекта. При принятии тех или иных решений нас сопровождают ведущие российские и мировые консалтинговые, архитектурные и инженерные компании. Мы готовы остановиться в любой момент, как только будут складываться неблагоприятные для развития проекта условия или будут меняться правила игры в городе. Мы готовы ускориться в развитии проекта, как только поймем, что условия благоприятны. И для того, и для другого сценария у нас есть возможности.

В качестве подтверждения своих слов замечу, что весной этого года наша компания заключила контракт с ведущими международными компаниями (британским архитектурным бюро Building Design Partnership, мировым консультантом в области строительства Davis Langdon и британской инженерной группой WSP) с целью развития мастер-плана проекта «Самара-Центр», детальной разработки инженерных и транспортно-логистических схем территории, создания объемно-пространственных решений. Наши подрядчики завершат работы в ближайшие месяцы. Одновременно с этим мы готовим территорию к проведению строительных работ.