Все больше «эконома» и малоэтажек

28.08.2014, 
Самарское обозрение

Планы по сдаче жилья обеспечат малобюджетные строители

В 2014 году по объему сданного жилья Самарская область должна приблизиться к цифре в 1,8 млн кв. метров. Для решения поставленной задачи только в областной столице необходимо ввести в эксплуатацию около миллиона кв. метров жилья. Самарские застройщики медленно, но верно приближаются к поставленной цели. Основной объем обеспечивают те, кто работает в сегменте эконом-класса.

По планам, поставленным минстроем, в текущем году в регионе должны ввести в эксплуатацию 1780 тыс. кв. м, из этого на областную столицу приходится 999,4 тысячи кв. метров жилья. По итогам первого полугодия в эксплуатацию введена четвертая часть от вышеназванных масштабов. Темпы сдачи готовых зданий удалось немного увеличить по сравнению с прошлым годом. Как пояснили в министерстве строительства, «в январе — июне 2014 года в Самарской области введено в эксплуатацию 437,5 тыс. кв. м жилья, что составляет 157,2% по отношению к соответствующему периоду прошлого года и 23,2% от плана 2014-го».

Что касается Самары, то, по информации департамента строительства и архитектуры, к концу июля здесь сдано 17% от запланированного годового объема. Это говорит о том, что темпы мало отличаются от прошлогодних (в прошлому году на аналогичный период было введено в эксплуатацию 16% от плана). Всего в 2013 году в Самаре ввели 905,8 тысячи кв. метров жилья. При этом лидерами рынка оказались «Авиакор» — 225 тысяч кв. м, «Берег» — 118 тысяч кв. м,«Древо» — 70 тысяч кв. м и «Трансгруз» — 56 тысяч кв. метров.

Судя по всему, в этом году ситуация может измениться внутри группы лидеров — «Древо» обещает полностью сдать первую очередь своего самого амбициозного проекта ЖК «Южный город», а это 171 тысяча кв. метров жилья, а также 24-этажный комплекс «Гастелло.РФ» площадью 53 тысячи кв. метров. Ассоциация строительных предприятий «Берег» сдаст 99 тысяч квадратов. Группа Александра Катина продолжает осваивать самарские просеки, где она строит два жилых комплекса «Радужный люкс» и «Радужный элит». Впрочем, обладатель пальмы первенства Владимир Кошелев намерен удержать ее за собой и в 2014 году планирует сдать 250 тысяч кв. метров.

Изменения претерпевает и сама структура жилья, готовящегося к сдаче в этом году. Доля высотных домов снижается, в то время как малоэтажная застройка приобретает все большую популярность. По данным ДСА, если в 2011 году доля многоэтажного жилья составляла 67%, а малоэтажного — 18%, то в 2013 году многоэтажного уже 60%, а малоэтажного 22%. Во многом это связано с реализацией программ, направленных на повышение доступности жилья. Строительство домов эконом-класса, низкая себестоимость которых достигается, в том числе, с помощью высокой скорости строительства и, как следствие, рекордных объемов ввода жилья, пользуется поддержкой государства. Застройщики работают в партнерстве с банками, предлагающими доступные и гибкие ипотечные программы. Строительство многоэтажного жилья, которое, как правило, относится к сегментам «бизнес» и «элит», не попало в число государственных приоритетов.

Сегодня в Самаре реализуется несколько проектов доступного жилья. Большинство из них представляют собой образец комплексного освоения территории — они должны стать полноценными жилыми районами, обеспеченными социальной инфраструктурой. Географическое расположение всех этих стройплощадок привязано к северной, южной и западной сторонам городских окраин. На выезде из Самары по Московскому шоссе Владимир Кошелев заканчивает строительство жилого района «Кошелев-проект». Сейчас там проживает 30 тысяч жителей, когда проект будет завершен, их должно стать 50 тысяч. «В этом году мы сдадим еще 250 тысяч кв. метров жилья. Хочу отметить, что в части сотрудничества власти и строителей идет движение вперед, — Владимир Кошелев традиционно оптимистичен, — мы не чувствуем никаких препон, идет нормальная консолидированная работа строителей, областного министерства и городского ведомства». Направление вдоль Южного шоссе с 2013 года осваивает Евгений Чудаев. И даже по сравнению с нашумевшими «Крутыми ключами» планы ДК «Древо» выглядят беспрецедентно. Если они будут реализованы в полном объеме, то в жилом районе «Южный город» будет проживать 180 тысяч самарцев. «За этот год уже построено около 66 000 кв. метров жилья, это 4 и 9 кварталы проекта «Южный город» — по ним завершаются работы по отделке мест общего пользования, идет подготовка к сдаче, — рассказывает генеральный директор ДК «Древо» Евгений Чудаев. — Завершается строительство 3, 8 и 7 кварталов «Южного города», — а это еще около 95 000 кв. м жилья до конца 2014 года». Компания «СДЦ-Строй» в этом году также планирует внести свой вклад в объемы сдачи жилья. С 2013 года компания ведет строительство ЖК «Лесная поляна». Комплекс расположен в районе Студеного оврага, по улице Демократической.

«Первая очередь введена в эксплуатацию в декабре 2013 г., были сданы 5 домов, а это 10 тысяч кв. метров жилья, — рассказала замдиректора «СДЦ-Строй» по коммерческим вопросам Ольга Харизина. — В июне 2014 г. все квартиры первой очереди переданы собственникам. В четвертом квартале 2014 года мы вводим в эксплуатацию вторую очередь. Это 15 домов и 33 тысячи кв. метров. Общая площадь квартир всего проекта составляет 43 тысячи, то есть в этом году он будет полностью завершен». ГК «Амонд» Ростислава Хугаева продолжает строительство жилого района «Волгарь», которое компания ведет в рамках реализации федеральной программы «Жилище». Как пояснили в ГК «Амонд», до конца года компания сдаст еще два дома в «Волгаре». «В этом году мы планируем ввести в эксплуатацию порядка 60 тысяч кв. метров, — рассказал директор по PR и рекламе ГК «Амонд» Иван Попов. - Один объект уже введен в эксплуатацию — это восьмиподъездный 16-этажный жилой дом. Общая жилая площадь в этом доме — 33 тысячи кв. метров. В этом году предусмотрено введение и второго дома, его срок сдачи — четвертый квартал 2014 года. Общая площадь планируемого к вводу жилья — 28 тысяч кв. метров».

Эксперты неоднозначно относятся к тренду преобладания жилья эконом-класса на самарском строительном рынке. С одной стороны, игроки признают, что это отвечает актуальным потребностям общества. С другой стороны, они говорят о том, что такая тенденция в долгосрочной перспективе может спровоцировать новый виток проблем.

«Одна из главных причин того, что сегодня превалирует застройка эконом-класса на окраинах городах, состоит в том, что в центре города строить очень затратно из-за необходимости расселения, - говорит председатель совета директоров ГК «Усадьба» Олег Егоров. — На определенный промежуток времени такой процент эконом-класса в общем объеме вводимого жилья – это нормально. Вопрос в том, как долго это будет продолжаться. Если не будет стимулироваться строительство в исторической части города, Самара разрастется вширь, а обветшание центра города продолжится. Поэтому необходимо создавать предпосылки для реновации ранее застроенных территорий. Нужно принять пакет мер, в том числе законодательных, которые защищали бы застройщика при расселении. То есть способствовали бы тому, чтобы застройщик не оказывался под давлением расселяемых. Сегодня стоимость расселения — от 100 до 200 тысяч рублей за квадратный метр. По такой цене застройщик вынужден выкупать настоящие халупы. Кроме того, нужно обеспечить застройщику возможность доступного кредита в формате проектного финансирования. До 2008 года такой способ кредитования, когда залогом являлось само строящееся здание, а не какая-то сторонняя недвижимость, был распространен. Сейчас он по факту недоступен основной массе застройщиков. Поэтому они вынуждены строить на собственные средства, а это не так быстро и не так дешево, как могло бы быть при поддержке банков. Эконом-жилье должно быть элементом всего жилого фонда, но стратегическую ставку на него делать нельзя. Иначе мы получим обветшавший в центре и разросшийся на окраинах город с большим количеством низкокачественного жилья. Низкий уровень быта тянет за собой и общий уровень культуры. Люди начинают считать идеалом ту панораму, которую они привыкают видеть вокруг себя. А так как культура жилья — это составляющая культуры нашего общества в целом, то необходимо повышать уровень жилья и коммунальной сферы». Директор ООО «МП «Мост» Сергей Щеглов считает, что причины преобладания экономичного жилья в его общем объеме вполне объективны. «Опыт застройщиков элитного жилья и опыт нашей компании показывают, что сейчас квартиры дорогого сегмента не продаются, - поделился он в беседе с «СО», — например, в «Степ Грин Хаусе» застройщик вынужден часть квартир перевести в арендное жилье и сдавать их как квартиры премиум-класса. Таким образом, они смогут хотя бы компенсировать себе расходы на коммуналку, которые застройщик всегда несет, пока не продаст свои квартиры. А спрос на экономичное жилье, напротив, очень высок, проблем с его реализацией нет. Так что на самом деле проблема не в количестве такого жилья, а в его качестве. Не надо бороться против жилья эконом-класса, надо просто изменить понятие о том, каким оно должно быть. А должно быть оно все-таки качественным, определенным образом отвечающим современным требованиям и достойному уровню жизни.

Не представляется возможным прекратить застройку периферийных районов. Выполнить обнародованный недавно план по строительству 3,4 млн кв. метров жилья в год в регионе, не используя свободные территории, можно только при условии, что центр города будет зачищен бульдозерами, кадастр обнулят, а городские власти в рекордные сроки, как это было в Сочи, подведут все необходимее коммуникации. Однако это что-то из области фантастики, поэтому застраивание окраин города и его расширение — неизбежный процесс, если мы хотим реализовать заявленные планы. Пока дом на несколько квартир в центре города требует вложений, на которые можно построить в том же Управленческом дом для нескольких десятков семей».

Кто как может

Застройщики, работающие в сегменте бизнес-класса, основу для которого и составляет многоэтажное жилье, не обнаруживают единства во мнении относительно собственных перспектив.

Некоторые из них вполне оптимистично смотрят в будущее, другие говорят о необходимости серьезных системных изменений. Однако, не дожидаясь их, каждая компания по-своему решает проблемы — с тем, чтобы продолжать работу.

АСП «Берег» — одна из компаний, показывающих стабильные результаты по ежегодной сдаче жилья. В это году в планах ассоциации сдать 99 тысяч кв. метров. Вице-президент компании Вячеслав Сидорович говорит, что сегодня «застройщик похож на человека, который смотрит в зеркало сам на себя». «Он сам решает, какими способами будет работать в той законодательной ситуации, которая сложилась в данный момент, — продолжает он. — Если найдет механизм, будет работать. За 9 лет существования 214 Федерального закона ни один участок не был подготовлен и предоставлен застройщику в надлежащем состоянии. Аукционы давали право застройщику отселить и провести коммуникации за свой счет. К счастью, мы работаем с теми документами, которые были сформированы до введения этого закона. Земельные участки были выделены по другим нормативным актам. И сейчас эти наделы позволяют нам работать на старом багаже. С целью получения новых территорий для застройки, мы решили работать с собственниками участков, которым не нужны никакие аукционы. С ними мы договариваемся о цене вопроса. И проводим необходимые далее мероприятия – делаем проект подготовки застроенной территории, составляем генплан, получаем техусловия на инженерное обеспечение участка, осуществляем проектирование и так далее. Мы называем их «латифундистами», у города мы ничего не просим — это единственный быстрый способ получения земли». «Главный фактор, который позволяет нашему сегменту жилья быть востребованным — это доходы населения, — говорит директор ООО «Самаражилинвест» Константин Анцинов, — и мы с сожалением отмечаем, что та экономическая ситуация, которая сложилась в стране сейчас, не позволяет населению увеличивать уровень своих доходов. Покупательская способность невелика. Те проекты, которые мы начали, — сейчас завершаем, а вот новые проекты, боюсь, сегодня начинать не имеет смысла. Население больше думает о насущных проблемах, а не об инвестировании и покупке недвижимости. Сейчас мы взяли паузу в строительстве и выходим в те сегменты, которые в Самаре еще полностью не освоены. Это сдача жилья в аренду и продажа полностью готовых, максимально оснащенных меблированных квартир. Кроме того, в центре города у нас есть два проекта жилой недвижимости в совершенно новом ее понимании. Где именно, пока называть не стану, так как там имеются некоторые проблемы с отселением. Проекты представляют из себя клубные дома, главная характеристика которых — это уникальная структура, в нашем случае это бассейн, сауны, комнаты для детей и для досуга. Это самый дорогой сегмент жилья, но именно за счет цены он и окупаемый. Ведь градостроительный регламент не позволяет нам строить высотные дома в центре города. Вообще сегодня выгоднее самому перед началом строительства расселить ветхие дома и, минуя всякие аукционы, забрать землю в собственность. Но на это необходимы собственные — и немалые средства, а такие есть далеко не у каждой строительной компании. У нас они есть, и поэтому мы продолжаем работать в дорогом сегменте, хоть и в новом его прочтении»

Несмотря на свои проблемы с «Городом мира» (дома комплекса приходилось оформлять в судебном порядке на фоне разбирательств с кредиторами),Поволжская строительная корпорация (ПОСКО)не слишком отстала от конкурентов. «Сейчас мы ждем, когда будут подписаны документы на ввод в эксплуатацию 20 тысяч кв. метров жилья, — рассказал директор ООО «ПОСКО» Александр Богданов, — это две секции нашего жилого комплекса «Париж». К тому же мы сейчас получаем разрешение на строительство 4 и 5 секций этого дома. Одну из секций ЖК «Москва» нам приходится сейчас вводить в эксплуатацию через суд. Всего до конца года мы планируем сдать 40 тысяч кв. метров жилья». ГК «Финстрой» подтягивается за Поволжской строительной корпорацией. В этом году компания сдаст 30 тысяч кв. метров жилья. «В 2013 году было сдано 45 тысяч кв. метров, — говорит директор ГК «Финстрой» Любовь Аристова, — в этом году цифра будет поменьше из-за большого объема работы. Сдадим порядка 30 тысяч кв. м жилья, но зато на следующий год сдадим не менее 45 тыс. кв. м. Очень часто объекты сдаем досрочно. Мы построили микрорайон «Гагаринский», закончили строительство жилого комплекса «Мичуринский». Есть сданные многоквартирные дома в жилом комплексе «Новая Самара», и мы открыли продажи жилья со сроками сдачи в 2016 году». ГК «Град» в четвертом квартале этого года планирует сдать шестую очередь ЖК «Квартал «Новый». Это две семиэтажные секции жилого дома недалеко от ТРК «Московский» общей площадью 4,5 тысячи кв. метров. Реализация всего проекта продлится до 2018 года.

Не все компании, ранее активно занимавшиеся строительствам, поучаствуют в выполнении поставленных перед отраслью планов. ООО «Репер» Андрея Кажаева в этом году не планирует сдавать жилье. «Парадиз-Холдинг», в январе 2014 года завершив свой последний проект, которым стал дом № 348 на проспекте Кирова, вообще уходит со строительного рынка. В компании заявили что «больше строить не будут». ГК «Новый Дон», согласно проектным декларациям компании, не планирует в этом году сдавать ни один из строящихся объектов.

Ведение в эксплуатацию ЖК «Приволжский» по ул. Георгия Димитрова, а также ЖК «Город солнца» на Пятой просеке намечено на третий квартал 2016 года. Следующие очереди ЖК «Бриг», который строит ООО «Альянс-Менеджмент» в районе Постникова оврага, будут сданы в 2015 году.

Лидеры по вводу жилья в 2014 году:

ЗАО «Корпорация «Кошелев» — 250 тысяч кв. метров

ООО «ДК «Древо» - 224 тысячи кв. метров

АСП «Берег» - 99 тысяч кв. метров

Плановое задание ввода жилья в эксплуатацию в 2014 году в Самарской области: (1780 тысяч кв. м, в том числе)

— 992,9 тыс. кв. м (55,8%) — многоэтажные жилые дома

— 345,4 тыс. кв. м (19,4%) — дома малоэтажной застройки

— 441,7 тыс. кв. м (24,8%) — индивидуальное жилое строительство

Источник: данные министерства строительства

Плановое задание ввода жилья в эксплуатацию в 2014 году в г.о. Самара: (999,4 тыс. кв. м, в том числе)

— 768,6 тыс. кв. м (77%) — многоэтажные жилые дома

— 88,9 тыс. кв. м (9%) — дома малоэтажной застройки

— 141,9 тыс. кв. м (14%) — индивидуальное жилое строительство

Источник: данные министерства строительства

Что касается общей ситуации в строительстве, то заметно, что строительный рынок оживился. Строительные компании проявляют все большую активность. Выполняются задачи по жилищному строительству. Благодаря активности строителей, нам удалось выполнить задачи по вводу жилья в прошлом году, несмотря на то, что плановое задание по вводу жилья было увеличено. Отрадно отметить, что многие строительные компании, работающие сегодня на тольяттинском рынке, не срывают сроки. Если берут на себя обязательства по вводу в эксплуатацию объектов, то выполняют.