Динамика цен на коммерческую недвижимость за год

02.11.2015, 
НРН

Ситуацию на рынке коммерческой недвижимости сейчас можно охарактеризовать как сложную, но имеющую шанс на позитивную перспективу развития. Фактически, в середине года падение цен на коммерческую недвижимость было более значительным, чем показывала официальная статистика, и это породило пессимистичные настроения. Пока пессимисты выводят деньги из бизнеса, оптимисты продолжают инвестировать в проекты, понимая, что теперь нужно делать ставку на будующее и деловые связи.

2015 год встретил рынок коммерческой недвижимости ростом цен на 2-4%, который был связан с нестабильностью в макроэкономике. В первом квартале 2015-го спрос на недвижимость вырос, как на гарантию защиты инвестиционных средств.

С 2008 года Самара показала высокую динамику ввода в эксплуатацию торговых площадей, что привлекло на местный рынок крупных международных ритейлеров. Благодаря их присутствию торговые центры стали развиваться, наращивать базу посетителей. К 2015 году стали проявляться колебания потребительского спроса. Многие крупные игроки рынка ожидали такого развития событий, поэтому продолжили свое сотрудничество с собственниками ТЦ. Региональные ритейлеры стали искать для себя наиболее оптимальные варианты, они то и изменили рынок, заставляя ТЦ снижать ставки. Иногда такое снижение, в отдельных случаях до 20% от ежемесячной суммы платежа, не отражало реальную доходность арендатора, а выглядело, скорее, как шантаж.

Крупные торговые сети, на фоне оттока конкурентов, продолжили экспансию рынка, занимая пустующие ниши. Чтобы добиться лояльности арендаторов, гиганты рынка в середине года все же начали снижать арендную ставку, а среди районных ТЦ в этом году наметилась тенденция к более тесной работе с операторами рынка и к более тщательному подбору пула арендаторов.

Хотя число торговых центров продолжает увеличиваться, сейчас наблюдается тенденция не к вводу новых пространств, а к их переформатированию. Теперь многие торговые площади не делятся на строгие клетки по 15 кв.м, их можно изменять, объединять, менять планировку. В этом году рынок, встряхнутый кризисом, показал две основные тенденции – к реконцепции и к форматированию «под арендатора».

Что касается помещений стрит-ритейла, к концу года наметилась тенденция к оживлению процессов купли-продажи, рынок начал просыпаться, и выгодные предложения наконец-то находят своих хозяев. Сейчас рынок помещений стрит-ритейла немного подрос, ликвидные объекты сохранили свою стоимость, и даже на перегретых перекрестках цены стали немного выше. Например, помещение свободного назначение на пересечении улиц Авроры и Дыбенко, Авроры и Гагарина сейчас можно снять за 800 рублей кв.м, хотя еще летом цена была на 50-100 рублей ниже.

По данным информационной системы «Центр», рассчитанным по итогам первого квартала 2015 года, максимальные арендные ставки и самые высокие цены продажи зафиксированы в историческом и административном центрах – Ленинском, Октябрьском и Самарском районах, а самые низкие на окраинах Самары – Кировский, Куйбышевский и Красноглинский районы.

К концу октября снижение арендных ставок замедлилось, рубль стал более стабильным, а игроки рынка приходят к компромиссам, соглашаясь на уступки с учетом обоюдной выгоды. В целом ситуация в экономике не так плоха, как ожидалось. Рынок поддержали государственные субсидии и деловые связи, сформировавшиеся во время подъема экономики. Предприниматели более тщательно выбирают деловых партнеров, заключают сделки с теми, кто играет на долгосрочную перспективу, планирование и мониторинг рынка.

Цены на офисы в Самаре, по сравнению с общей ситуацией в стране, снижалась на протяжении всего года, а в октябре цены немного поднялись, хотя в других регионах наблюдается снижение цены.

Если сравнивать цены на аренду офиса, то, согласно статистике, арендная ставка в октябре пошла вниз, при этом цифры для страны и Самары совпадают - 4%, хотя на фоне ситуации в других городах арендная ставка в Самаре повысилась с начала года.

Стоимость торговых площадей по России за год упала на 18%, а арендная ставка по стране снизилась на 19%. Сейчас колебание ставки в торговой недвижимости немного успокаивается.