Готовятся к перестройке. Девелоперы ищут новые способы реализации недвижимости

04.02.2016, 
Самарское Обозрение

Самарская область планомерно наращивает объемы сдаваемого жилья.

По сравнению с минувшим годом увеличилось и количество квартир в новостройках, представленных к продаже. Однако спрос на квартиры с 2015 года снижается - сказываются последствия общего экономического кризиса. Для повышения интереса клиентов к покупке квартир строительным компаниям приходится идти на сознательное уменьшение собственной маржи и внедрение стимулирующих акций. В Самарской области за 2015 год введено в эксплуатацию 2211,7 тыс. кв. м жилья. Это на 17,1% больше, чем за аналогичный период 2014-го. Годовой план превышен на 1,4% . «2015 год был неплох по объему сданного в эксплуатацию жилья, его можно даже назвать рекордным», - подтверждает пресс-секретарь Ассоциации «СРО «Самарская гильдия строителей» Андрей Большаков.

Еще одним трендом минувшего года стало увеличение количества квартир, представленных к продаже на первичном рынке. Как следует из аналитического обзора жилой недвижимости за декабрь 2015 года, подготовленного СОФЖИ, сейчас в сданных домах либо в объектах высокой степени готовности насчитывается 1588 квартир. В декабре 2014-го в аналогичном отчете было представлено всего 890 квартир. В условиях роста предложения жилья на региональном первичном рынке увеличивается дисбаланс, спрос не просто отстает, а снижается. «В качестве механизмов стимулирования покупателей застройщики будут снижать цены, то есть маржа для самих компаний будет меньше», - прогнозирует бенефициар ООО «Самара-Базис» Валерий Ламонов.

Сокращение прибыли заставляет участников рынка переоценивать перспективы новых проектов. Некоторые компании решили взять паузу и не начинать новостроек. «Строительство новых объектов не ведем, планируем один проект, но чуть попозже», - отметил президент АСК «Спектр недвижимости» Олег Вахрамов. Не намечает новых проектов и ГК «Самаражилинвест». «В нынешних условиях это делать будет только самоубийца», - категоричен генеральный директор ГК Константин Анцинов. Далеко не все игроки разделяют пессимистичный настрой. По словам Валерия Ламонова, его организация продолжает работать по плану. «Мы сейчас возводим четырехподъездный десятиэтажный жилой дом в п. Управленческий. Сдать его намерены в первом квартале 2017 года, а новый объект начнем к концу 2017-го», - говорит он. «В 2016 году мы планируем реализовывать все задуманные проекты. Старый проект мы закончили, новый начали, еще несколько предстоит запустить в работу», - делится генеральный директор ООО «СК «Альянс-менеджмент» Данил Либуркин.

Сезон подвел

Конец минувшего года не ознаменовался ростом спроса

Конец 2014 года охарактеризовался крайне высоким спросом на квартиры в «первичке». Тогда сезонное увеличение активности подкреплялось резкой девальвацией рубля. Потребители предпочитали сберегать средства за счет вложений в недвижимость, пусть даже с привлечением ипотечных средств. В конце 2015-го, несмотря на новую волну девальвации, подобных успехов в продажах застройщики не наблюдали - в условиях продолжающегося кризиса у потенциальных покупателей осталось гораздо меньше свободных ресурсов, чем было годом ранее.

«В конце 2014 года действительно наблюдался большой спрос на жилье, в 2015-м такого всплеска уже не последовало», - отмечает гендиректор ООО «СК «Альянс-менеджмент» Данил Либуркин.

По словам директора ООО «СК «Вест» Артура Золоева, рынок к концу года не оживился.

«Ведь основной стимул для покупки квартиры - стабильный доход. А сейчас, в условиях кризиса, человек не знает, что будет завтра, поэтому ему трудно что-либо планировать», - объясняет ситуацию эксперт.

Некоторые компании констатируют незначительный рост покупательской активности, хотя и признают, что он уступает показателям 2014 года. «Что касается сезонных изменений спроса, отмечу, что определенный скачок мы наблюдали не в декабре, а в последние 4-5 месяцев 2015 года», подчеркивает вице-президент АСП «Берег» Вячеслав Сидорович. «В конце 2015-го наблюдался сезонный рост интереса на рынке нового жилья, однако он был несравним с ростом покупательской активности в конце 2014 года», - говорит генеральный директор ДК «Древо» Евгений Чудаев.

По словам исполнительного директора ООО «СК «Новый город» Елены Гребен, повышения спроса строители ждут к лету. «Мы рассчитываем, что рынок оживится в апреле - мае, поскольку обычно перед наступлением летнего сезона спрос повышается. Потом, как правило, следует летнее затишье, а в конце июля спрос снова вырастает», - заключает она.

Запускают двигатель торговли

Для повышения интереса покупателей к покупке жилья в сложной ситуации застройщики прибегают к различным бонусным акциям. «Любая стимулирующая акция сегодняшнего дня направлена на то, чтобы продать большее количество квадратных метров в условиях предстоящей неопределенности. Накопить финансовый запас прочности хотят все участники рынка. Поскольку стоит цель вложиться в стройку по максимуму, цены пока отстают от темпов обесценивания российского рубля», - прокомментировал тенденцию пресс-секретарь Ассоциации «НП «Самарская гильдия строителей» Андрей Большаков.

По словам гендиректора ГК «Древо» Евгения Чудаева, пик стимулирующих акций у застройщиков пришелся на конец 2015 года. «Формат их был разнообразным:скидки, подарки, бонусы», - поясняет он. «Ежегодно на протяжении более пяти лет мы проводим новогоднюю акцию «Сорви с елки скидку». Суть ее в том, что каждый клиент получает определенную скидку - от 2 до 10%, что определяется случайным образом», - отмечает начальник риелторского отдела ГК «Новый Дон» Олеся Давидюк. Генеральный директор ГК «Самаражилинвест» Константин Анцинов добавляет, что попытки стимулировать покупателей, продвигаемые застройщиками, - это вопрос их выживаемости. «Все скидки, которые они предоставляют, - просто вынужденная необходимость.

Чтобы достроить объекты, девелоперы будут вынуждены серьезно снижать цены на жилье, и даже продавать квартиры ниже себестоимости. Если дом начали строить - его необходимо завершить», - подчеркивает эксперт.

Вице-президент АСП «Берег» Вячеслав Сидорович убежден, что поддерживать приток инвестиций возможно и без стимулирующих акций. «Мне один застройщик рассказал, что на пике ажиотажного спроса на жилье в прошлом году они подняли цены на 15-20%, а теперь не знают, как вернуть их на прежний уровень. Мы же к искусственным мерам стимулирования интереса покупателей не прибегаем. Главные условия продаж - это надежность, понятность и открытость застройщика. У нас любой желающий может зайти на сайт и увидеть, как строится дом. Все предельно прозрачно, поэтому спросом мы обеспечены», - отмечает г-н Сидорович.

Константин Анцинов, генеральный директор ГК «Самаражилинвест»

У «Самаражилинвеста» достаточно коммерческих площадей - сдаем их в аренду. Не так давно мы зашли в новый сегмент - ремонтируем квартиры и сдаем их как элитное жилье. Идея оказалась очень востребованной, даже выгоднее, чем аренда коммерческих площадей.

Валерий Ламонов, бенефициар ООО «Самара-Базис»

Сейчас идет возврат к некоторым приемам кризиса 2008 года квартиры продают с частичной отделкой, чтобы привлечь клиентов. Что касается повышения цен в январе у некоторых застройщиков, то обычно это происходит весной, после роста тарифов и цен на стройматериалы. Почему это сейчас сделали, непонятно, и вряд ли это простимулирует интерес к подобным объектам.

Данил Либуркин,генеральный директор ООО «СК «Альянс-менеджмент» Наша компания предлагает клиентам рассрочку без процентов сроком на год с фиксацией цены. То есть если цены на недвижимость будут меняться даже в нашем доме, то удорожания у покупателей по рассрочке не будет.

Вячеслав Сидорович, вице-президент АСП «Берег»

Продажи в нашей компании осуществляются по несколько отличной от других фирм схеме. У нас есть так называемые абоненты - это клиенты, которые вносят 5-процентный взнос за жилье. Мы их заносим в собственную абонентскую базу. По факту они являются теми же участниками долевого строительства, отличается лишь механизм оплаты.

У абонентов есть обязательства по ежемесячным взносам. Но эта схема имеет ряд преимуществ как для абонентов, так и для нас. У клиентов появляется возможность приобрести квартиру, не прибегая к ипотеке. Для нас же обеспечиваются непрерывность и стабильность платежей.

Так, из сорока договоров на дом, например, мы имеем 50% - полностью выкупленных, а остальные - с оплатой в разной степени. Следовательно, финансирование осуществляется средствами и компании, и дольщиков. И пока все строители в январе после новогодних праздников ощутили нехватку клиентов, мы получали деньги по графику.

Таким образом, правильно работая с активами, строительная компания всегда может пополнять свой оборотный капитал. Поэтому когда меня спрашивают о строительном рынке, я всегда отвечаю, что «Берег» формирует собственный рынок - в каждом конкретном проекте, доме и даже квартире.

Наталья Ладова, Заместитель исполнительного директор Самарского областного фонда жилья и ипотеки

Одним из серьезных драйверов развития строительной отрасли региона в 2015 году стала федеральная программа «Жилье для российской семьи».

Цены оттаивают на глазах

Снижение стоимости квартир может продлиться до середины года

Застройщики пытаются удержать интерес покупателей к первичному рынку жилья снижением цен. За минувший год средняя стоимость квартир опустилась на 5%. Эксперты прогнозируют продолжение отрицательной динамики. Однако участники рынка надеются, что к концу года цены на недвижимость могут восстановиться.

Сокращение платежеспособного спроса вынуждает застройщиков искать новые пути привлечения клиентов. В связи с этим ценовая политика региональных строителей стала гораздо более гибкой. Это следует из данных мониторингового отчета по ценам на недвижимость в регионе, подготовленного Самарским областным фондом жилья и ипотеки, за декабрь прошлого года. За месяц средняя цена одного квадратного метра в новостройках упала на 578 рублей, или на 1,05%. По отношению к декабрю 2014 года стоимость снизилась на 2808 рублей, или на 4,92% (с 57 до 54,2 тыс. рублей за кв. м).

Участники строительного рынка отчеты аналитиков подтверждают. «Тенденция снижения цен на жилье, конечно, заметна», - подчеркивает исполнительный директор ООО «СК «Новый город» Елена Гребен. По словам генерального директора ГК «Самаражилинвест» Константина Анцинова, жилье продолжит дешеветь. «Рублевая цена снижается минимум на 20%, и будет снижаться и дальше. Валютная, впрочем, тоже», - говорит эксперт. «Сейчас люди не настроены на покупку недвижимости, хотя для этого лучшее время - цены на нее падают. Многие хранят деньги в валюте и ждут, когда доллар еще вырастет», - отмечает президент АСК «Спектр недвижимости» Олег Вахрамов. По мнению председателя совета директоров ООО «Интеграция» Александра Звягина, за счет снижения цен застройщики пытаются стимулировать продажи.

Впрочем, некоторые компании стараются сохранить стоимость недвижимости на текущем уровне. Это делается за счет уменьшения прибыли самих строителей. «Ситуация на рынке хорошо описывается крылатым выражением Алисы из сказки Льюиса Кэрролла: «Нужно бежать со всех ног, чтобы только оставаться на месте, а чтобы куда-то попасть, надо бежать как минимум вдвое быстрее». Цены на самарском рынке недвижимости остаются на месте, при этом себестоимость значительно увеличилась, а маржа застройщиков сжалась», - рассуждает пресс-секретарь Ассоциации «СРО «Самарская гильдия строителей» Андрей Большаков.

По словам начальника риелторского отдела ГК «Новый Дон» Олеси Давидюк, в течение года группа цен не повышала. «Спрос как таковой не упал, поскольку объектов прибавилось. Хотелось бы, конечно, возможного увеличения спроса, но на рынке сейчас ощущается стагнация, появилось много строек, где квартиры предлагаются по крайне низким ценам. Тем не менее в данных условиях продавать квартиры в центре города по 40 тыс. рублей за квадратный метр кажется нецелесообразным - вряд ли тогда застройщики смогут рассчитывать хоть на какую-то прибыль», - отмечает г-жа Давидюк. «Цены мы не меняли и не корректировали с конца прошлого года. Обычно на сданные объекты цены поднимаются, но мы не повышали - можно считать это неким дисконтом со стороны компании», - заметил генеральный директор ООО «СК «Альянс-менеджмент» Данил Либуркин.

Некоторые застройщики идут на ограничительные меры для сохранения объектов. «Один из наших объектов - ЖК «Альбатрос» - полностью распродан. «Ильянская плаза» профинансирована банком. Поэтому мы договорились с банкирами и партнерами, что пока будем выдерживать ценовую политику и временно постараемся ограничить продажу квартир там», - пояснила Елена Гребен.

Елена Гребен, исполнительный директор ООО «СК «Новый город»

В кризис стоимость жилья падает, а потом, когда мы начинаем из него выбираться, возвращается докризисная цена. Так было всегда, и думаю, что и сейчас нас ждет то же самое, поскольку объем вводимого ликвидного жилья в Самаре упал. Практически ничего нового не строится, в лучшем случае достраивается что-то старое, где уже все распродано. Соответственно, в 2016-2017 годах будет вводиться гораздо меньше жилья, что приведет к росту цен.

Данил Либуркин, генеральный директор ООО «СК «Альянс-менеджмент»

В сторону уменьшения цены у нас не менялись - ЖК «Бриг» мы в конце года ввели. Однокомнатные квартиры во «Фрегате» сейчас продаем по 49 тыс. рублей за квадратный метр. Там мы цену сразу установили довольно демократичную, поэтому снижать не имело смысла.

«Наши цены адекватны»

Вячеслав Сидорович, вице-президент группы «Берег»

Группа «Берег» традиционно выстраивает справедливые отношения между всеми участниками строительного процесса. Это касается и подрядчиков, и поставщиков, и, конечно, дольщиков. Такой принцип определяет наши позиции на рынке и нашу стратегию продаж.

Цены на объекты от «Берега» адекватны стадии готовности объекта, и в меньшей степени они зависят от колебаний курса рубля и других сиюминутных экономических факторов.

Например, в жилом комплексе «Ливерпуль» стоимость квадратного метра однокомнатных квартир на стадии готовой коробки и при 70-процентной готовности инженерных сетей составляет 55 тыс. рублей. Если объект находится на уровне третьего этажа, цена равна 48-49 тыс. рублей. Для потребителей такая модель ценообразования понятна и вызывает интерес. Поэтому сделки по объекту у нас происходят на всех этапах строительства.

В десятом доме в ЖК «Радужный Люкс», который мы сейчас возводим, расценки устанавливались еще до Нового года. Пока они не менялись. На квартиры площадью 55-56 кв. м стоимость одного квадратного метра составляет 55 тыс. рублей. Для больших квартир цена ниже - 48-49 тыс. рублей.

Вопрос

Каковы перспективы строительного рынка на 2016 год?

Олеся Давидюк, начальник риелторского отдела ГК «Новый Дон»

Год начинаем с запуска проекта ЖК «Рекорд», в дальнейшем планируем открыть продажи в Тольятти, также стартуют продажи жилья на территории бывшего завода «Сокол». Перспективы у группы в целом оптимистичные, к концу года планируется большая сдача.

Андрей Большаков, пресс-секретарь Ассоциации «СРО «Самарская гильдия строителей»

Для того чтобы избежать резкого падения в нынешнем году в экспозиции, застройщики значительно увеличили в продуктовых линейках долю эконом-квартир маленького метража. Падения цен мы не ждем, а вот рост, укладывающийся в скромные 4-7%, к концу года вполне ожидаем.

Константин Анцинов, генеральный директор ГК «Самаражилинвест»

На 2016 год мой прогноз достаточно пессимистичен. Строительная отрасль - главный показатель общей экономической ситуации в стране. Есть статистика, что один человек, задействованный в сфере строительства, кормит еще пятнадцать из других сфер. Если в городе нет башенных кранов - ничего не строится, то это означает, что в экономике все очень плохо. Отчеты о сдаче жилья, публикуемые правительством, ни о чем не говорят, там 80% - индивидуально построенное жилье.

Валерий Ламонов, бенефициар ООО «Самара-Базис»

В целом в 2016 году рынок будет развиваться, люди женятся, рожают детей, в стране существует дефицит жилья. Пока он существует - квартиры будут покупать, однако выгода для самих застройщиков уменьшится, цена приблизится к реальности.

Артур Золоев, директор ООО «СК «Вест»

Недвижимость сейчас дешевеет не только в Самаре, но и в Москве. Прогнозы не очень хорошие. Тяжело сейчас что-то прогнозировать относительно дальнейшей ситуации на рынке. Сейчас наступил мертвый сезон, в мае рынок должен оживиться, в частности начнут подниматься цены на стройматериалы. Но сейчас тяжело сказать, возможно, в этом году такого не будет.

Александр Звягин, председатель совета директоров ООО «Интеграция»

Если говорить о прогнозах на 2016 год, то дальнейшего снижения стоимости жилья эконом-класса уже не будет, это однозначно. Будут некоторые колебания, но цены на него и так уже на самом низком уровне - оно практически по себестоимости продается. Жилье более высокого класса будет сохранять свои цены, но не исключен незначительный процент снижения.