Наталия Медведева: «Никаких предпосылок для снижения стоимости строящегося жилья нет, сегмент и цены стабильны»

26.02.2016, 
НРН

Стандартная дилемма любого покупателя – «новостройка или вторичное жилье?» – в 2016 году вновь стала темой номер один. Цены на «первичку» демонстрирует рост, в то же время стоимость «вторички» показывает отрицательную динамику. И покупатели начинают задумываться о том, приобретение какой недвижимости сегодня станет наиболее выгодным вариантом.

О покупательской активности, ценовых процессах и других актуальных вопросах строительной сферы региона и России «НРН» поговорили с коммерческим директором УК «Стройиндустрия» Наталией Медведевой:

- На самарском жилом рынке разрыв между стоимостью квадратного метра в новостройках и «вторичке» постепенно сужается – сегодня он составляет менее 10 тысяч рублей. Как следствие, многие самарцы приходят к тезисному выводу, что новостройки становятся недоступными. Наталия Владимировна, согласны ли вы с таким утверждением?

- Пожалуй, я с этим не соглашусь. Самарский покупатель уже устал от «вторички» - от невзрачных подъездов, изношенных коммуникаций. Жилой фонд города серьезно устарел. Разумеется, и «вторичка» находит своего потребителя в силу ряда объективных причин. Приобрести готовую квартиру гораздо проще, не нужно ждать два-три года, пока построится дом, можно отложить ремонт… Но на вторичном рынке мало по-настоящему качественных предложений. Большинство квартир, удовлетворяющих запросы современного покупателя – это объекты в еще недавних новостройках, домах, сданных в эксплуатацию до десяти лет назад. Цены на подобное жилье значительно выше, нежели на доступные большинству «хрущевки» и «улучшенки», которые морально и физически устарели. Но даже устаревшая «вторичка» на деле стоит гораздо больше новостроек.

Вот и получается, что покупать новостройки – выгодно, как с финансовой точки зрения, так и с практической. Допустим, если речь идет о квартире площадью 60 квадратных метров, разница в стоимости составит 600 тысяч рублей – согласитесь, это колоссальная экономия, и данная сумма с лихвой покроет расходы на ремонт в новой квартире. Более того, разница в стоимости квадратного метра на самом деле гораздо выше – разбег составляет порядка 30 тысяч рублей, особенно если покупка квартиры происходит на этапе котлована. Первичный рынок предлагает разнообразие локаций, проектов, планировок, благоустроенные придомовые территории, новые коммуникации, однородный состав жильцов… И многие самарцы готовы подождать пару лет, чтобы в итоге проживать в по-настоящему комфортном жилье. Поэтому спрос на новостройки не исчерпан, и, конечно, же, это жилье не недоступно.

- Опираясь на опыт реализации квартир в новостройках, можете ли вы назвать сегодняшний рынок активным после скудного 2015 года?

- Покупатели однозначно проявляют повышенный интерес к новому жилью, спрос находится на достаточно высоком уровне. Однако многие покупатели вынуждены временно приостанавливать процесс покупки на стадии бронирования квартиры из-за того, что не могут продать свое вторичное жилье. Спрос на «вторичку» минимален как за счет упомянутых выше причин, так и из-за высокой ипотечной ставки. Мы, в свою очередь, стараемся помогать клиентам, оказавшимся в подобной ситуации, поскольку нельзя допустить, чтобы проблемы вторичного рынка «тормозили» реализацию жилья на первичном.

- Программа ипотеки с господдержкой поддержала рынок новостроек в 2015 году. Сегодня судьба программы еще решается, однако, по первоначальным заявлениям, она продлеваться не будет. Как отсутствие субсидированной государством ипотеки скажется на спросе на новостройки? На ипотечных ставках?

- Думаю, я выскажу мнение большинства игроков рынка, если скажу, что программу однозначно надо продлевать. Прогнозы специалистов банковской сферы сходятся на том, что после закрытия программы ставка на покупку первичного жилья поднимется до 14%. Платеж заемщика увеличится, и для многих россиян это станет существенной причиной для отказа от покупки строящегося жилья.

Большой поддержкой для заемщиков стало бы также уменьшение первоначального взноса в рамках данной программы. Для покупки новостройки в ипотеку граждане вынуждены продавать свое жилье, чтобы погасить первоначальный взнос в 20% стоимости объекта. Если бы эта величина составляла 10%, большинство покупателей были бы вполне в состоянии погасить ее наличными, спокойно дожидаясь окончания строительства в старой квартире.

- Дебютом УК «Стройиндустрия» непосредственно на строительном рынке стала реализация нетипичного проекта – четырехэтажного клубного дома на Шестой просеке. Почему ваш выбор пал именно на такую концепцию?

- Потому что самарцы ищут новые возможности, интересные форматы жилья. А также хотят уединения, чего не может дать многоэтажный «муравейник» на несколько сотен квартир. Когда мы создавали проект клубного комплекса, мы держали в голове образ комфортного дома, находящегося в центре города, но одновременно на удалении от городской суеты. Так родился «Рассвет-Премиум» - комплекс, состоящий из 51 квартиры площадью о 45 до 121 квадратного метра. Мы не стали закладывать в проект большие планировки, так как современный покупатель не считает нужным переплачивать за «пустые» квадратные метры, вся площадь квартиры должна быть полезной. Комплекс расположен в 800 метрах от берега Волги, на изолированной территории, имеет подземный паркинг для жителей. Это на самом деле нетипичное, уникальное предложение на самарском рынке. И по тому, какой интерес вызвал проект, можно сделать вывод, что самарцы действительно готовы променять «многоэтажки» на малоэтажное жилье повышенной комфортности.

- Получается, в Самаре, вопреки распространенному мнению и неплатежеспособности населения, все же есть определенный кластер, ориентированный на покупку жилья категорий «бизнес», «элит», «премиум»?

- Конечно! Более того, Самарская область лидирует по количеству банковских вкладов, которые держат физические лица. Покупатели жилья повышенной комфортности – это люди, уже уставшие от вторичного жилья, но еще не созревшие для покупки коттеджа, либо же просто не желающие покупать отдельный дом, требующий определенного ухода и вложений.

- Кстати, о коттеджах. «Стройиндустрия» также построила более двадцати домов в коттеджном поселке «Звездный» в Красноярском районе. Есть ли спрос в данном сегменте?

Да, самарцы интересуются загородным жильем не менее, чем «городским». Однако объемы реальных сделок на загородном рынке существенно ниже. Во многом реализацию подобного жилья замедляет то, что на дома и коттеджи не выдается ипотечный кредит до тех пор, пока объект не достроен – нет какого-то ипотечного продукта, который бы поддержал строящиеся поселки.

- Есть ли в Самаре проекты, способные глобально поддержать строительную отрасль? Какие процессы должны произойти на рынке?

- Хотелось бы отметить такие по-настоящему знаковые для нашего города проекты, как микрорайоны «Южный город» и «Крутые ключи». Для Самары подобный способ освоения территорий стал новым опытом, а оба микрорайона пополнили жилой фонд огромным числом недорогих квартир. К слову, если бы областное правительство было более лояльно к застройщикам и выделяло землю под строительство социального жилья, то эта ниша получила бы мощный толчок к развитию. Не затрачивая ресурсы на выкуп площадок и подведение коммуникаций, застройщики смогли бы понизить цену квадратного метра, сделав жилье доступнее.

Оздоровительной мерой непосредственно для города стало бы также освоение ныне заброшенных, простаивающих территорий – завода имени Масленникова, завода имени Тарасова,4 ГПЗ. Все они находятся в чрезвычайно привлекательных, обжитых локациях, где самарцы с удовольствием бы приобрели жилье. Первые шаги к долгожданной реновации 4 ГПЗ уже происходят, и это не может не радовать.

И, конечно же, необходим приход застройщиков и выделение площадок для строительства нового жилья в районе Безымянки, в Кировском, Советском районах. Местные жители давно созрели для покупки жилья в новостройке, но не хотят переезжать из своего района – они довольны им. Поэтому то, что сегодня эти локации начинают обрастать новостройками – это исключительно положительная тенденция.

- И последнее. Каков ваш прогноз развития рынка в 2016 году, и с какими бы словами вы обратились к людям, размышляющим над своевременностью покупки нового жилья?

- Я считаю, что 2016 год имеет все шансы стать для строительной отрасли очень активным и успешным – при условии, что государство поддержит застройщиков и покупателей. Потребители следят за рынком и, в принципе, готовы к активным действиям. Однако они, по большей части, сфокусированы на ценах, ожидают понижения стоимости квадратного метра и «выгодного момента» для покупки. Но никаких предпосылок для снижения стоимости строящегося жилья нет, сегмент и цены стабильны. Поэтому я советую откладывающим покупку самарцам больше не ждать, а прямо сейчас брать новое жилье, ведь предложение на первичном рынке – качественное и разнообразное.