Денис Шевяков: «Самый большой корень зла сегодня – это повальная продажа квартир эконом-класса»

24.06.2016, 
НРН

Оценщики постоянно наблюдают за экономикой и рынком недвижимости, а также имеют дело с представителями разнообразных профессий, отражающих веяния времени под разным углом. Постоянный деловой контакт обеспечивает полную погруженность в рынок и происходящие на нем процессы, что дает оценщикам увидеть ситуацию особым образом. Чего сегодня не хватает рынку недвижимости и что тормозит активность? Чем новый кризис отличается от прошлого, и как на него реагирует самарский бизнес? На эти и другие вопросы «НРН» ответил директор агентства оценки «Интеллект» Денис Шевяков

- Дефицит денежной массы, возникший в результате введения санкций против России… Многие эксперты называют это основной проблемой экономики страны. Что вы думаете по этому поводу? Насколько проблема дефицита денежных средств влияет на положительное развитие отечественной экономики? Станет ли отмена санкций спасительной?

- На мой взгляд, проблема дефицита денежной массы назрела еще до введения санкций. Когда я делал аналитику рынка и заметил дефицит, о санкциях еще даже речи не шло. Этот тренд прослеживался еще пару лет назад. Сказать, что отмена санкций приведет к какому-то резкому скачку доходности, я не могу. Могу сказать только одно, в случае отмены санкций возможность зарабатывать расширится, и это позволит определенным образом компенсировать потери. Но сказать, что это кардинально изменит ситуацию, нельзя.

- А как данный факт влияет на рынок недвижимости?

- Проблемы на рынке недвижимости зародились гораздо раньше, даже раньше олимпиады в Сочи. Они связаны со слишком агрессивной политикой ипотечного кредитования. А также с отсутствием альтернативных драйверов для развития рынка недвижимости, и они до сих пор не появились. Я считаю, что проблема рынка недвижимости в том, что у нас нет дополнительных механизмов его развития. Они только в стадии зарождения, я бы так это назвал. Пока это не изменится, проблемы рынка недвижимости не решатся.

- Какие могут быть альтернативные драйверы для рынка недвижимости?

- Например, арендное жилье. Ипотека двигала рынок до тех пор, пока были ипотечные заемщики, сейчас кредитовать некого. Можно начать давать ипотеку категориям граждан, не имеющим возможность ее оплачивать, но тогда будет расти лишь доля непогашенных кредитов. Альтернативой здесь может быть арендное жилье – это первый момент.

Второй момент – увлекшись строительством жилья эконом-класса, которое востребовано в основном приезжими из деревень и маленьких городов, мы не решаем проблему рынка недвижимости, а обесцениваем имеющиеся жилье, в том числе комфорт- и элит-класса. И тем самым рубим сук, на котором сами сидим. А нужно привлекать инвесторов на рынок недвижимости.

Кто такой инвестор? Это покупатель. Спросите любого человека на улице: «Вы купите сейчас вещь, которая в скором времени подешевеет?». Он ответит «нет». А как тогда развиваться рынку недвижимости, если состоятельные потенциальные инвесторы видят, что рынок обесценивается? Зачем покупать актив, который завтра упадет в цене?

Я считаю, что доступное жилье – это лозунг, а не программа действий. Оно должно стать доступным не в силу своей дешевизны, а в силу увеличивающихся доходов населения. Если мы сейчас начнем продавать «мерседесы» по цене «запорожца», он перестанет быть тем, чем должен, и не будет нести должную ему ценность.

Самый большой корень зла сегодня – это повальная продажа квартир эконом-класса. Поставьте себя на место потребителя, будете ли вы покупать дорогой объект, если есть возможность купить два дешевых? Скорее всего, не будете. А если не будете, то, сколько стоит дорогой объект? Мы так дойдем до того, что все квартиры в городе будут стоять по миллиону. Просто снижается инвестиционная привлекательность объектов. Это на сегодняшний день рушит рынок недвижимости в целом. Ее можно сдавать в аренду, и это будет лучше и полезнее. Как оценщик я скажу, для меня не важен показатель – сколько квадратных метров жилья введено, а сколько его реально и по какой цене продано.

- Что вы думаете о развитии бизнеса в Самаре сегодня?

- Я вижу некоторые всплески активности, но они незначительны. Однако сказать, что это какой-то целенаправленный тренд, я не могу. Появляется бизнес-идея, начинается активность, но, к сожалению, также быстро этот процесс заканчивается.

По ситуации в целом можно сказать, что в бизнес-сфере сейчас происходит процесс рецессии. Предприятия ужимаются, многие сокращаются дополнительные офисы и штат сотрудников. На рынке вакансий становится меньше, а количество резюме растет. Это говорит о том, что людей продолжают сокращать.

Могу сказать, полагаясь на свою практику, – сейчас я набираю людей в компанию и вижу, насколько у людей ужались аппетиты, видно, что новое место они ищут с трудом и довольно продолжительный срок.

- А можно ли считать самарские банки мощным инструментом поддержки самарского бизнеса?

- Конечно, не все, но некоторые можно. Одна из тенденций сегодняшнего дня, которую я вижу, - это повышение лояльности банков. Если раньше этот банк разговаривал достаточно жестко, то сегодня он же начинает проявлять некую клиентоориентированность. В вопросах, в которых раньше они не уступали, уже сегодня идут навстречу. Кроме того, они предлагают лояльные программы. Я и сам с удовольствием сотрудничаю с рядом банков. Можно сказать, что конкретно мне они в некоторых аспектах помогают вести бизнес. Но некоторая осторожность, назревшая у меня давно, не позволяет пускаться во все тяжкие, и я реагирую на их предложения довольно осторожно.

- Как вы охарактеризуете сегодняшний рынок Самары и рынок недвижимости в целом?

- Все, что я сейчас наблюдаю, - это сиюминутные всплески. Но если сравнить сегодняшнее положение вещей с межкризисным временем, например с 2013 годом, то отличаться они будут в несколько раз. Сказать, что это какая-то активность, я не могу. В целом, я наблюдая стагнацию, может быть, это еще не рецессия, но мы уже стоим на этом пути. Предпосылок для роста рынка я пока не вижу. Могу сказать, что вижу увеличение в некоторых сферах моей деятельности, но это заслуга не рынка, а, скорее, моей активности.

- Если взять прошлый кризис и наступивший, в чем разница?

- В первую очередь, в глубине падения, сейчас она сильнее. Если вспомнить, то тот кризис ударил по экономике в октябре 2009 года, продлился год с лишним, и ближе к весне 2011 года началось оживление. Этот кризис ударил в 2014 году, резкое обрушение произошло в январе 2015, а сейчас уже подходит середина 2016 года, а к росту до сих пор никаких предпосылок нет. Основной показатель - то, что доходы населения продолжают сокращаться.

- По вашим прогнозам, в этом году как поведут себя цены на рынке недвижимости?

- Цены будут расти, а количество сделок снижаться и в сегменте жилой, и в сегменте коммерческой недвижимости. Тренд будет неизменен. Рано или поздно цена будет максимальная, а сделок будет ноль. Кроме того, на сегодняшний день я наблюдаю тенденцию к снижению. Арендные ставки тоже будут снижаться, это связано со снижением платежеспособности. Это просто будет малозаметно, потому что движение будет постепенное. Возможно, декларировать будут более высокие ставки, но в них будут включаться дополнительные условия, к примеру, охрана, парковочные места перед офисом и т.д. То есть, падение арендной ставки будет компенсироваться дополнительными услугами. Реально в прайс-листах не будет видно, что ставки упали, они будут расти. Но эффективное падение арендных ставок можно будет отследить по росту дополнительных услуг, которые будут в эту арендную ставку включатся.

- Может быть, сейчас самое время покупать недвижимость, ведь когда-то она должна вырасти в цене и стать востребованной?

- Конечно, какие-то объекты можно покупать, но выделить их из общей массы очень сложно. Наряду с привлекательными объектами продается большое количество бросовых объектов. Точно сказать, какой из них имеет потенциал роста, может только специалист, работающий с рынком недвижимости. Интересные активы есть, но их довольно сложно определить, тем более обычному покупателю.